وزارة التجارة والصناعة
قرار وزاري رقم (477) لسنة 2011م
في شأن تنظيم مزاولة مهنة السمسرة العقارية
وزير التجارة والصناعة :
بعد الاطلاع على :
- القانون رقم 15 لسنة 1960 بإصدار قانون الشركات التجارية والقوانين المعدلة له .
- القانون رقم 32 لسنة 1969 بشأن تنظيم تراخيص المحلات التجارية والقوانين المعدلة له .
- القانون رقم 68 لسنة 1980 بإصدار قانون التجارة والقوانين المعدلة له .
- القانون رقم 62 لسنة 2007 بشأن قمع الغش في المعاملات التجارية .
- قرار مجلس الوزراء رقم (37/ تاسعا) لسنة 2004 بالموافقة على إجراءات تنظيم سوق العقار وإنشاء شركة مقاصة عقارية .
- القرار الوزاري رقم 1 لسنة 1967 بشأن تنظيم مزاولة مهنة السمسرة .
- القرار الوزاري رقم 10 لسنة 1981 بشأن مسك السماسرة دفاتر سمسرة .
- القرار الوزاري رقم 136 لسنة 1991بشأن الشروط اللازمة لعقد صفقة بيع الأراضي والعقارات .
- القرار الوزاري رقم 137 لسنة 1991بشأن التزامات وعقوبات سماسرة الأراضي والعقارات .
- القرار الوزاري رقم 45 لسنة 2000بشأن قواعد تنظيم ممارسة مهنة سمسرة الأراضي والعقارات ، والمعدل بالقرار الوزاري رقم 429 لسنة 2001 .
- القرار الوزاري رقم 153 لسنة 2005 بشأن تنظيم أعمال الوساطة والمقاصة في سوق العقار والمعدل بالقرار رقم 327 لسنة 2007 .
- القرار الوزاري رقم 154 لسنة 2005 بشأن قواعد تنظيم مهنة سمسرة الأراضي والعقارات ، والمعدل بالقرار 452 لسنة 2008 .
- القرار الوزاري رقم 119 لسنة 2011 بشأن تنظيم مهنة السمسرة.
- وعلى ما عرضه السيد وكيل الوزارة .
- وتحقيقا لما تقتضيه المصلحة العامة .
قـــرر
الفصل الأول
الأحكام العامة
مادة ( 1 )
لا يجوز مزاولة مهنة سمسرة العقار في دولة الكويت إلا لمن كان مقيداً في سجل السماسرة الخاص بمزاولة المهنة ، ومرحصاً له بذلك من الجهات المختصة .
مادة (2)
ينشأ بالوزارة سجلاً لقيد سماسرة العقار المرخص لهم بمزاولة مهنة السمسرة في دولة الكويت يدون فيه كل تغيير أو تعديل يطرأ على هذه البيانات الخاصة بالسمسرة ، وأخصها تلك البيانات المتعلقة بطبيعة النشاط .
مادة (3)
يشترط في دفتر مزاولة مهنة السمسرة مايلي :
1 - أن يكون الدفتر مكوناً من خمس صفحات مرقمة ومسلسلة ومختومة ومعتمدة من وزارة التجارة والصناعة .
2 - أن يكون توقيع السمسار في موضع ظاهر من الدفتر ليكون حجة على أطراف عملية التوسط .
3 - التدوين بالدفتر يكون من قبل السمسار ، ويتعين أن يكون خالياً من أي فراغ أو كشط أو تحشير أو إضافة سواء تم ذلك بالصلب أو الحواشي .
مادة (4)
في حالة التوقف عن مزاولة المهنة أو تغيير النشاط أو إغلاق المكتب أو سحب الترخيص أو لغير ذلك من الأسباب يتعين على السمسار أو ورثته أو ممثله القانوني أن يقوموا بتسليم الدفتر المذكور إلى إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة ، وكذلك في حالة تحقق إحدى الحالات المبينة بالمادة (25) من هذا القرار والتي تتعلق بحالات سقوط صفة السمسرة .
مادة (5)
تسري الأحكام الخاصة بالدفاتر التجارية المنصوص عليها بالمرسوم بقانون رقم 68 لسنة 1980 بإصدار قانون التجارة وتعديلاته في كل ما لم يرد بشأنه نص خاص بهذا القرار .
الفصل الثاني
شروط القيد في سجل مزاولة مهنة السمسرة
مادة ( 6 )
يشترط فيمن يتقدم لقيد اسمه في سجل مهنة السمسرة ما يلي :
1 - أن يكون كويتي الجنسية أو من مواطني إحدى دول مجلس التعاون الخليجي .
2 - ألا يقل عمره عن إحدى وعشرين سنة عند تقديم الطلب .
3- أن يكون متمتعاً بالأهلية القانونية الكاملة وقت القيد .
4- ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره .
5- أن يكون لدية سجل تجاري ساري المفعول صادر من الجهة المختصة .
6- أن يكون حاصلاً على مؤهل علمي لا يقل عن الثانوية العامة أو ما يعادلها وقت طلب الترخيص .
- في حال منح الترخيص لشركة يشترط كذلك ألا يكون أيا من مديري الشركة أو الشركاء المفوضين بإدارتها قد سبق إعلان إفلاسهم .
مادة (7)
يرفق بطلب القيد في سجل مهنة السمسرة المستندات الآتية :
1- صورة طبق الأصل من البطاقة المدنية لطالب الترخيص بالنسبة للمؤسسات الفردية أو صورة من البطاقة المدنية للممثل القانوني للشركات التي تتقدم بطلب الحصول على رخصة السمسرة .
2 - صورة طبق الأصل من عقد ملكية مكتب السمسرة أو عقد الإيجار .
3 - صحيفة الحالة الجنائية لصاحب الترخيص أو من يمثله قانوناً .
4 - صورة طبق الأصل من عقد تأسيس الشركات وآخر التعديلات التي أجريت عليه إن وجدت .
5 - صورة طبق الأصل من الترخيص التجاري للشركة بشرط أن يكون الترخيص ساري المفعول وقت تقديم الطلب .
6 - شهادة تفيد القيد لدى المؤسسة العامة للتأمينات .
مادة (8)
- يجوز لإدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة الترخيص للمسسار في إقامة نائب عنه تتوافر فيه ذات الشروط المنصوص عليها بالمادة السادسة من هذا القرار ، ومنتزماً بالالتزامات المنصوص عليها بالمادة (15) ، وكذا التزامه بالشروط والقواعد والتعليمات والتعاميم التي تصدرها إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة في شأن تنظيم مهنة السمسرة .
- وفي جميع الحالات يكون السمسار مسئولاً عن خطئه في اختيار نائبه أو عن خطأ نائبه فيما يصدره إليه من تعليمات .
الفصل الثالث
إجراءات قيد السمسرة
مادة (9)
• تقوم إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة بفحص الطلبات المقدمة لمنح تراخيص مزاولة مهنة السمسرة ، وللإدارة الحق في قبول الطلبات والموافقة عليها أو رفضها . بشرط أن يكون القرار برفض القيد مسبباً ، وأن يبلغ القرار الصادر بهذا الشأن إلى مقدم الطلب .
• وإذا رفضت إدارة العقار طلب القيد يجوز لصاحب الشأن إعادة تقديم طلبه بعد استيفاء الشروط اللازمة خلال شهر من تاريخ إخطاره بقرار الرفض .
مادة (10)
• تصدر إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة المختصة دفتر سمسار يحمل اسم المرخص له وعنوانه بالإضافة إلى رقم قيده بالسجل وتاريخ انتهاء صلاحية هذا القيد ، وذلك كله بعد استيفاء كافة المستندات التي تطلبها الإدارة المختصة .
الفصل الرابع
الحقوق والالتزامات المترتبة على مزاولة مهنة السمسرة
أولاً : حقوق السمسار
مادة (11)
• يحدد أجر السمسار بنسبة 1% (واحد بالمائة) من قيمة الصفقة ، ويستحق السمسار هذا الأجر بعد تمام إبرام العقد .
مادة (12)
• يشترط لاستحقاق أجر السمسار ما يلي :
1- أن تؤدي وساطته إلى إبرام العقد .
2- أن يكون عقد السمسرة مكتوبا .
3- أن تكون عملية التوسط مثبتة بالدفتر الخاص بالسمسار . مع إثبات بياناتها الأساسية ووثائقها بهذا الدفتر .
4- ألا يكون العقد معلقا على شرط واقف ، وإلا فإنّه يستحق الأجر عند تحقق الشرط الواقف .
• ومع مراعاة كل ما سبق ، فإنه يجوز إثبات عقد السمسرة باعتباره من الأعمال التجارية بكافة طرق الإثبات ومنها البينة ، والقرائن ، وشهادة الشهود سواء في مواجهة السمسار أو الغير .
مادة (13)
• إذا اشترك أكثر من سمسار في الوساطة أو المفاوضة عن طرف واحد من أجل التوصل إلى اتفاق وأدى ذلك إلى إتمام الاتفاق فإنهم يشتركون جميعاً بالأجر كما لو كانوا سمساراً واحداً ويقسم الأجر بينهم بالتساوي مالم يكن هناك اتفاق آخر يحدد نسبة كل منهما في الأجر .
ثانياً : التزامات السمسار
مادة (14)
• يتعين على كل سمسار أن يتقدم بكل ما تطلبه منه إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة . وعلى الأخص صورة الدفتر أو الترخيص فضلاً عن التزامه بأن يقرن اسمه برقم قيده في سجل إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة وتاريخ انتهاء صلاحيته في جميع المكاتبات والتقارير الصادرة عنه .
• ويلتزم كل سمسار بالتقدم بطلب تجديد قيده إلى إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة ، وذلك كل سنتين أو مع الترخيص التجاري الخاص بمزاولة المهنة أي الأجلين أقل سواء بالنسبة للشخص الطبيعي أو بالنسبة للشركات على أن يقدم طلب التجديد إلى الإدارة سالفة الذكر على النموذج المخصص لذلك ، وذلك قبل (30) يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء صلاحية شهادة القيد ، وعلى هذه الإدارة تجديد قيده في السجل بعد التثبت من توافر شروط التجديد على أن تكون رخصة مزاولة المهنة سارية المفعول .
• وعلى كل سمسار مقيد في السجل المذكور أعلاه موافاة الصورة الخاصة بوزارة التجارة والصناعة من الدفتر سنويا .
مادة (15)
• فضلاً عن الالتزامات السابقة فإنه يتعين على السمسار أونائبه الالتزام بما يلي :
1- يلتزم السمسار أو نائبه بتقديم كافة المعلومات والبيانات والإحصاءات المتعلقة بنشاطه التي تطالبها منه الجهات المختصة ، وأصحاب الشأن على أن يكون مقيداً في ذلك بالحفاظ على السرية التي تقتضيها طبيعة هذه المهنة .
2- على السمسار أو نائبه أن يطلع كل من البائع أو المشتري على جميع تفاصيل المفاوضات ومراحل هذه الوساطة التي يقوم بها ، وكذلك على أية معلومات تعتبر ضرورية لتمكينهما من اتخاذ القرار المناسب لإبرام الاتفاق مع المتعاقد الآخر ، وبخاصة اطلاع العميل على الحالة المالية للطرف الآخر في الصفقة بحيث لا يقدم للطرف الآخر عميل يعلم أنه معسر أو غير قادر على الوفاء بالتزاماته المالية .
3- على السمسار أو نائبه ولو لم يكن مفوضاً إلا من أحد طرفي الصفقة أن يعرضهما عليهما معاً عرضاً أميناً وأن يطلعهما على جميع الظروف التي يعلمها عنها ويكون مسئولاً قبلهما عن كل غش أو خطأ يصدر منه في ذلك .
4- يكون السمسار أو نائبه بمثابة الأمين على أية مبالغ أو أوراق مالية أو سندات أو أية أشياء تكون قد سلمت إليه من أي من الطرفين لحفظها أو لتوصيلها إلى أحد الطرفين ، ويجب عليه تأديتها أو تسليمها طبقاً لما اشترط عليه بينهما ، وتسري القواعد القانونية الحاكمة للأمانة على السمسار أو نائبه فيما يتعلق بكل هذه الأمور .
5- يكون السمسار أو نائبه مسئولاً عن أية خسائر أو أضرار تلحق بأي من المتعاقدين أو الغير نتيجة قيام السمسار بعمله عن طريق الغش أو الخداع أو دون مراعاة للأصول الواجب اتباعها طبقاً لأحكام هذا القرار .
6- يحظر على السمسار أو نائبه العمل لمصلحة أياً من طرفي العقد بما يخالف التزاماته تجاه من يمثله ، أو أن يقبل من أحدهما وعداً بالحصول على منفعة ما في ظروف تمنع فيها قواعد حسن النية من قبول هذا الوعد .
7- يتعين على السمسار أو نائبه أن يبلغ فوراً إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة إذا فقد الدفتر أو تلف جزئياً أو كلياً وعن الظروف التي جرى فيها ذلك .
8- على السمسار أن يحتفظ بسجل لكل صفقة عقارية بحيث يحتوي هذا السجل على اسم البائع والمشتري وقيمة العقد وتاريخ إبرامه ، وكذا صورة من البيانات والمعلومات والوثائق الهامة التي وصلت إليه أثناء عملية التوسط على أن يظل التزامه بحفظ هذا الملف لمدة خمس سنوات من تاريخ انعقاد العقد ، كما يتعين أن تتم عملية الحفظ وفق ترتيبات تسهل عملية استرجاعه إذا طلب منه ذلك من الجهات المختصة أو أي من طرفي العقد أو خلفهما الخاص .
مادة (16)
* يتعين على السمسار أو نائبه أن يقوم بإطلاع المشتري على كافة الوثائق والمستندات التي زوده بها البائع بحيث يكون مسئولا عن الأضرار التي قد تلحق بالمشتري نتيجة إهماله أو تقصيره في الوفاء بهذا الالتزام بصرف النظر عن سوء أو حسن نيته في ذلك .
* ويتعين على السمسار عند قيامه بهذا الالتزام أن يبذل عناية الرجل الحريص ، وبخاصة التحري عن عدم وجود أية صعوبات قانونية أو مادية تحول دون نقل ملكية العقار إلى المشتري .
مادة (17)
* يتعين على السمسار عند استعانته بآخرين ممن لا يحق لهم مزاولة مهنة السمسرة من غير حاملي الجنسية الكويتية أو الخليجية أن يقوم بتسجيلهم على المكتب الذي يعملون به ، وأن تكون إقامتهم مثبتة على السمسار الصادر باسمه ترخيص مزاولة مهنة السمسرة ، فضلاً عن مراعاته أخذ الموافقات التي تقتضيها النظم التي تضعها الجهات المعنية وذلك بالتنسيق بين وزارة التجارة والصناعة وهذه الجهات .
الفصل الخامس
تسوية المنازعات الناتجة عن مزاولة مهنة السمسرة
مادة (18)
• ينشأ بالوزارة لجنة تتكون من أربعة أعضاء ، بالإضافة إلى أحد المستشارين القانونيين يصدر بتعيينهم قرار من الوزير المختص يحدد فيه اختصاصاتها ، وتشكيلها ، وآلية عملها وحجية قراراتها .
• ويجوز أن يكون الاتفاق على التسوية الودية للمنازعة المتعلقة بمزاولة المهنة سابقاً أو لاحقاً على إحالة نزاعاتهم إلى اللجنة المذكورة ولا يثبت الاتفاق على التسوية الودية إلا بالكتابة .
مادة (19)
• تحال إلى اللجنة المنصوص عليها بالمادة السابقة كافة المخالفات التي يرتكبها السمسار وكذلك كافة الشكاوى المقدمة ضده أو ما يكتشف للوزارة من أفعال أو تصرفات تمثل مخالفة لأحكام قانون التجارة أو لأحكام هذا القرار أو لشروط القيد ، وكذلك يحال إليها إخلال السمسار أو نائبه بأي من الالتزامات المنصوص عليها بالبند ثانياً من الفصل الرابع من هذا القرار .
• ويتعين أن تباشر اللجنة المذكورة مهامها وفق القواعد والإجراءات التي تضمن سرعة الفصل في المنازعات وتحقيق العدالة بين الخصوم .
الفصل السادس
المخالفات والعقوبات التأديبية في مجال
مزاولة مهنة السمسرة
أولاً : المخالفات
مادة (20)
• تتمثل المخالفات المتعلقة بمزاولة مهنة السمسرة فيما يلي :
1- مخالفة أحكام هذا القرار .
2- إذا أشهر إفلاس السمسار .
3- إذا حكم على السمسار بعقوبة في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره .
4- إخلال السمسار أو نائبه بالقوانين أو النظم أو القواعد أو التعليمات والإجراءات أو التعاميم المنظمة لعمل السمسار التي تضعها وزارة التجارة والصناعة أو الجهات المعنية بتنظيم أعمال هذه المهنة .
5- عدم الالتزام بالقواعد والإجراءات المنظمة لعمل لجنة تسوية المنازعات ، المنصوص عليها بالمادة التاسعة عشرة من هذا القرار .
ثانياً : العقوبات
مادة (21)
• للجنة المختصة بالتأديب توقيع أي من الجزاءات التالية :
1- التنبيه أو الإنذار .
2- وضع اسم السمسار أو نائبه على القائمة السوداء .
3- الوقف عن العمل لمدة لا تتجاوز 6 أشهر بحيث لا يحق له خلالها مزاولة أعمال السمسرة ، فضلاً عن التزامه بتسليم الدفتر المنصوص عليه بهذا القرار إلى إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة .
4- إلغاء قيد السمسار من سجل السماسرة بإدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة .
5- ويجوز لمن صدر ضده قرار بإلغاء قيده من سجل السماسرة أن يطلب إعادة قيده بعد مرور سنتين على صدور قرار الإلغاء أو المشطب ، وللوزير حق إعادة القيد أو رفضه .
مادة (22)
• يكون إلغاء قيد السمسار من السجل الخاص بالقيد بإدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة بقرار يصدر من الوزير المختص بناء على توصية من اللجنة المنصوص عليها بالمادة التاسعة عشرة ، ويبين فيه أسباب الإلغاء .
• ويحق للسمسار الذي تم إلغاء قيده من السجل حق التظلم من قرار إلغاء القيد أمام الوزير المختص .
وللوزير الحق في تأييد القرار أو تعديله أو إلغائه في ضوء ما يقدم إليه من أسباب ، ويعتبر عدم الرد على المتظلم بمثابة رفض للتظلم .
مادة (23)
• تسقط صفة السمسار ، ويتم إلغاء ترخيصه وقيده في الحالات التالية :
1- ترك السمسار أعمال السمسرة نهائياً ، وإشعارات إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة بذلك .
2- فقدانه لأي شرط من الشروط الواجب توافرها لممارسة المهنة المنصوص عليها بالمادة السادسة من هذا القرار .
3- إذا تبين أن تسجيله كان نتيجة لبيانات كاذبة قدمها للوزارة أو إحدى إداراتها المختصة .
4- صدور قرار من الوزير المختص بإلغاء قيده لإخلاله بالقواعد والإجراءات التي تضعها وزارة التجارة والصناعة .
5- إذا اعترى السمسار سبب من أسباب فقدان الأهلية القانونية .
مادة (24)
• يتعين على إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة إخطار الجهات المعنية بالقرار الصادر بوقف نشاط السمسار أو إلغاء قيده .
الفصل السابع
الأحكام الختامية
مادة (25)
• على الترخيص له في مزاولة المهنة أن يزاولها بنفسه أو من خلال نائبه وفق الضوابط والمحددات التي تضعها وزارة التجارة والصناعة ، والتي ورد النص عليها بهذا القرار .
• على أن تتم مزاولة هذا النشاط من خلال مكتب محدد العنوان داخل دولة الكويت ، وفي حالة مخالفته ذلك فإنـه يتعرض للعقوبات المنصوص عليها في المادة الثالثة والعشرين المنصوص عليها بهذا القرار أو أي عقوبة أخرى أشد تقررها القوانين الأخرى .
مادة (26)
• عند تمام التعاقد تسلم نسخه لكل من البائع والمشتري والثالثة لإدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل وأخرى لإدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة ، على أن يتم الاحتفاظ بالنسخة الخامسة بالدفتر ليتم الرجوع إليها عند الاقتضاء ، وبشرط أن تأخذ هذه الصورة ذات الأرقام التي يتم إعطائها للأصل .
مادة (27)
• يلغى العمل بأحكام القرارات الوزارية السابقة على هذا القرار بشأن تنظيم مهنة السمسرة ، كما يلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القرار .
مادة (28)
• على المسؤولين - كل فيما يخصه - تنفيذ هذا القرار ، ويعمل به من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية .
وزير التجارة والصناعة
د. أماني خالد بورسلي
صدر في : 27 ذو القعدة 1432 هـ
الموافق : 25 أكتوبر 2011 م
