قانون رقم 25 لسنة 1971 في شأن ايجار العقارات والاماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين

قانون رقم ٢٥ لسنة ١٩٧١

في شأن ايجار العقارات والاماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين

نحن صباح السالم الصباح أمير الكويت

الفصل الاول

أحكام عامة

المادة 1

تسرى أحكام هذا القانون على العقارات والاماكن واجزائها على اختلاف أنواعها - بما في ذلك الاراضي الفضاء - المؤجرة للسكنى أو لغير ذلك من الاغراض ، مستأجرة من المالك أو ممن له صفة في ايجارها .

واذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الايجار العادى ، أو كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي ، أو وقع العقد على عين وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها المكان المؤجر بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الايجار ، فتسرى أحكام قانون التجارة أو غيرها على حسب الاحوال .

وفي حالة انتهاء العقد بين المالك والمضارب لاى سبب ، يستمر عقد المستأجر نافذا بشروطه فيما بينه وبين المالك أو المضارب الجديد وفق أحكام هذا القانون .

المادة 2

عقد الايجار يكون بالكتابة أو باللفظ ، وبمقتضاه يلتزم المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة ، مدة محددة، لقاء أجر معلوم يلتزم المستأجر بادائه .

فاذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاة ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة .

واذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الاجرة أو على كيفية تقديرها ، أو اذا تعذر اثبات مقدار الاجرة ، وجب اعتبار اجرة المثل . ويراعى في تقدير اجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة المكان ومساحته ودرجة العمران والاجور السائدة في منطقته وما يتصل به من اوصاف عامة او خاصة تؤثر في منفعته .

المادة 3

اذا لم توجد عقود ايجار كتابية أو تعذر الحصول عليها جاز اثبات شروط التعاقد والاجرة المتفق عليها بجميع طرق الاثبات مهما كانت قيمة النزاع .

المادة 4

اذا لم يوجد نص تشريعى يمكن تطبيقه حكم القاضي بموجب احكام مجلة الاحكام العدلية ، فاذا لم يوجد نص في هذه الاحكام لجأ الى العرف ، ويقدم العرف الخاص أو العرف المحلي على العرف العام ، فان لم يوجد عرف طبقت مبادىء القانون الطبيعي وقواعد العدالة .

الفصل الثاني

آثار الايجار

المادة 5

يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لان تفى بما أعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الاتفاق او لطبيعة العين .

فاذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تكون معها صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله ، أو اذا نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا ، أو اذا كانت العين في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر او من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم ، فليس للمستأجر سوى أن يطلب فسخ العقد اذا لم يرغب البقاء في العين بحالتها .

المادة 6

يتعهد المؤجر العين المؤجرة بالصيانة ويقوم في اثناء الاجارة بالترميمات الضرورية .

وعلى المستأجر ان يبذل من العناية في المحافظة على العين المؤجرة وفى استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد . وعليه اجراء الترميمات التأجيرية .

ولا يجوز للمستأجر ان يمنع المؤجر من اجراء الترميمات المستعجلة التى تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة ، فاذا ترتب على هذه الترميمات اخلال جزئى بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر أن يطلب فسخ الايجار ، ويسقط حقه في طلب الفسخ اذا بقى في العين المؤجرة حتى تتم الترميمات .

المادة 7

يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فان لم يكن هناك اتفاق التزم ان يستعمل العين بحسب ما اعدت له .

ولا يجوز للمستأجر ان يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون اذن المؤجر ، فاذا احدث بها تغييرا بدون اذن جاز للمالك مطالبته باعادة العين الى الحالة التي كانت عليها .

ويلتزم المؤجر بأن يمتنع عن كل ما من شأنه ان يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو بحسب ما أعدت له .

المادة 8

يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الاجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة .

فاذا لم يوجد اتفاق كتابي ، وجب وفاء الاجرة في أول كل شهر اذا كان الايجار مشاهرة وفى اول كل مدة معقود عليها الايجار في الاحوال الاخرى . ولا يعتد بتاريخ سند قبض الاجرة لتحديد مواعيد الوفاء بها .

وللمستأجر ان يودع الاجرة المستحقة خزانة ادارة التنفيذ بدون رسم بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا ، فاذا حصل الايداع في غضون عشرة ايام من تاريخ الاستحقاق اعتبر وفاء بالاجرة في الموعد المقرر .

وفى جميع الاحوال لايجوز للمودع سحب ما أودعه من اجرة الا بموافقة المودع له أو بموجب حكم قضائى يصدر من دائرة الايجارات ويجوز استصداره من قاضي الامور المستعجلة .

وعلى ادارة التنفيذ اخطار المودع له بحصول الايداع خلال خمسة أيام وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ، فاذا كان عنوان المودع له غير معروف ارسل الاخطار الى مختار الحي الذي يقع العقار المؤجر في منطقته .

المادة 9

الاجرة المتفق عليها في عقد الايجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها الا باتفاقهما أو للاسباب التي يقررها القانون .

ومع ذلك ، يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل ، اذا لم يتفقا رضائيا على الاجرة ، مرة كل خمس سنوات على الاقل ، ما لم يكن الايجار معقودا لمدة أطول فتسرى الاجرة المتفق عليها الى نهاية مدة العقد . ويشمل هذا الحكم العقود القائمة وقت العمل بهذا القانون .

ويراعى في تقدير اجرة المثل ما نص عليه في المادة ( ٢ ) من هذا القانون .

المادة 10

اذا تعدد المستأجرون لعين واحدة ، فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها بدون غش ، فاذا كان احدهم قد اثبت تاريخ عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده فانه هو الذي يفضل .

فاذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين ، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم الا طلب التعويض .

الفصل الثالث

التأجير من الباطن والتنازل عن الايجار

المادة 11

لا يحق للمستأجر التأجير من الباطن ولا التنازل عن الايجار ، وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ، الا باذن كتابي من المؤجر . وتعتبر الاجازة الكتابية اللاحقة للتصرف ، سواء أكانت صريحة أم ضمنية ، كالاذن الكتابي السابق له .

واذا استوفى المؤجر الاجرة مباشرة من المستأجر من الباطن أو من المتنازل له دون أن يبدى أى تحفظ في سند قبض الاجرة اعتبر هذا اجازة منه للتصرف .

المادة 12

اذا قام المستأجر بتأجير العين كلها من الباطن بموجب اذن كتابي ثم تخلى عنها بعد تأجيرها منهيا بذلك عقد ايجاره ، تقوم العلاقة مباشرة بين المؤجر وبين المستأجر من الباطن بشرط أن يكون المستأجر الاصلى قد اوفى الاجرة المستحقة عليه . وتحدد القيمة الايجارية للعين في هذه الحالة بذات الاجرة المتفق عليها في العقد الاصلي او بالاجرة المتفق عليها في عقد الايجار من الباطن ان كانت أعلى .

فاذا وقع الايجار على جزء من العين كان المؤجر بالخيار بين أن يطلب الاخلاء وبين أن يبقى المستأجر من الباطن . وفى هذه الحالة الاخيرة تقوم علاقة مباشرة بينهما وتحدد القيمة الايجارية للجزء المؤجر بذات القيمة المتفق عليها مع المستأجر الاصلى او بأجرة المثل ان كانت تجاوزها .

الفصل الرابع

انتقال ملكية العين المؤجرة

المادة 13

اذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا أو جبرا الى شخص آخر فان الايجار ينفذ في حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية .

ويشترط لذلك أن يكون المستأجر شاغلا العين المؤجرة .

على أن الايجار لا ينفذ في حق المالك الجديد اذا أثبت صورته او اثبت غشا يبطله .

المادة 14

يعد في حكم المستأجر مالك العين المنزوعة ملكيتها اذا كان شاغلا او مستغلا لها بنفسه وتحدد القيمة الايجارية للعين في هذه الحالة بأجر مثلها ولا يجب على المالك اداء الاجرة الا اذا استوفى مبلغ التثمين كاملا .

اما اذا كانت العين مؤجرة للغير تظل العلاقة قائمة بين المالك والمستأجر حتى يستوفى المالك بالاقل نصف مبلغ التثمين.

وفى جميع الاحوال تنقطع صلة المالك بالعين من تاريخ انذاره رسميا بالاخلاء للهدم أو للاستعمال .

المادة 15

لا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الاجرة قبل من انتقلت اليه الملكية اذا اثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية او كان من المفروض حتما أن يعلم ، فاذا عجز من انتقلت اليه الملكية عن الاثبات فلا يكون له الا الرجوع على المؤجر .

الفصل الخامس

انتهاء الايجار

المادة 16

ينتهي الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد .

فاذا انتهى عقد الايجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، اعتبر الايجار قد تجدد بشروطه الاولى ولكن لمدة ـ أو مدد متتالية ـ تساوى المدة المعينة لدفع الاجرة ، وتنتقل الى الايجار الجديد كافة التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الايجار القديم عدا الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل الى الايجار الجديد الا برضاء الكفيل .

اذا رغب احد الطرفين في اخلاء العين وجب عليه ان ينبه الطرف الاخر قبل الاخلاء بخمسة عشر يوما في الاجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة أشهر وبشهر واحد في الاجارة التي لا تتجاوز مدتها ستة أشهر وبشهرين اذا زادت المدة على ذلك ، فاذا كان هناك اتفاق على ميعاد معين للتنبيه بالاخلاء وجبت مراعاته .

وفى جميع الاحوال يكون التنبيه رسميا او ببطاقة بريدية مكشوفة مسجلة وبعلم الوصول .

المادة 17

استثناء من احكام المادة (١٦) لا يجوز للمؤجر ان يطلب ، ولو عند انتهاء مدة الايجار اخلاء العين المؤجرة ـ فيما عدا الاراضي الفضاء ـ الا لاحد الاسباب الاتية :

١ ـ اذا لم يدفع المستأجر الاجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد او وفق الحكم الصادر بتحديدها في خلال عشرة ايام من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة ( ٨ ) من هذا القانون ، على انه يجوز للقاضى ان يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع الزام المستأجر بالمصروفات اذا كان المستأجر قد اوفى بجميع الاجرة المستحقة واثبت أن تأخره يرجع الى سبب لا يد له فيه .

٢ ـ اذا كان المستأجر قد اجر من الباطن المكان المؤجر أو جزءا منه او تنازل عن عقد الايجار للغير ، او اخلى المكان لغير مالكه او من ينوب عنه ، او اسكن معه في الاماكن المعدة للسكن من لم يكن طرفا في عقد الايجار حقيقة أو حكما . وذلك كله اذا لم يأذن به المالك باذن كتابي . وفى تطبيق هذه الفقرة يعتبر شغل المكان بغير المستأجر قرينة لمصلحة المالك على قيام سبب الاخلاء وللمستأجر ان يثبت عكس ذلك بكافة طرق الاثبات .

٣ ـ اذا استعمل المستأجر المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة تنافي شروط عقد الايجار المعقولة او تضر بمصلحة المالك المادية أو الادبية .

٤ ـ اذا كان المكان مؤجرا لممارسة التجارة فيه فأغلقه المستأجر مدة تجاوز ثلاثة أشهر حتى لو دفع الاجرة .

٥ ـ اذا ثبت أن المكان المؤجر اصبح آيلا للسقوط ويخشى منه على سلامة السكان .

٦ ـ اذا اراد المالك هدم المكان المؤجر لاعادة بنائه من جديد ، بشرط ان يشرع في الهدم في بحر ستة أشهر من تاريخ الاخلاء ، فاذا تأخر عن ذلك بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل المكان . ولا يجوز الحكم بالاخلاء الا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .

٧ ـ اذا رغب المالك في استغلال المكان المؤجر على طريقة اوسع ، وذلك بزيادة رقعته او بالاضافة اليه ، بشرط ان يشرع في اعمال التوسيع خلال ستة أشهر من تاريخ الاخلاء . فاذا تأخر عن ذلك بلا عذر مقبول حق للمستأجر العودة الى شغل المكان . ولا يحكم بالاخلاء الا بعد الحصول على التراخيص اللازمة لذلك . ولا يجوز اضافة المحال المعدة للتجارة بعضها الى بعض ، ولا تعتبر مخازن البضائع والمستودعات من هذه المحال .

٨ ـ اذا رغب المالك في تعلية المبنى او تحويره ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك . ويشترط :

أ ـ الا يكون من الممكن اجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة .

ب ـ الا يقتصر التحوير على العين المؤجرة دون سائر المبنى .

جـ ـ ان يشرع المالك في التعلية او التحوير قبل مضي ستة أشهر من تاريخ الاخلاء ، فاذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة .

ولا يحكم بالاخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .

واذا لم يرغب المالك في الاخلاء وترتب على أعمال التعلية او التحوير اخلال جزئي او وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد .

٩ ـ اذا كان المستأجر مالكا لدار صالحة لسكناه اخليت او تسنى له اخلاؤها طبقا لاحكام هذا القانون .

١٠ ـ اذا تملك المستأجر أو بنى اثناء قيام الاجاره دارا صالحة لسكناه ثم أجرها للغير .

١١ ـ اذا قامت بالمالك حاجة حقيقية تلجئه للسكن في عقاره بنفسه او احدى زوجاته أو أحد اصوله او فروعه ، فاذا لم يشغل المالك المكان المؤجر لغير عذر مقبول في ميعاد ثلاثة أشهر من تاريخ الاخلاء جاز للمستأجر المطالبة بتعويض لا يزيد عما يعادل اجرة ستة أشهر كاملة .

١٢ - اذا كان المكان المؤجر واقعا ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في استغلاله أو شغله بنفسه او بأحد أولاده.

وفيما عدا الاحوال المنصوص عليها في الفقرات ١ و ٢ و ٣ و ٤ و ٥ يجوز للقاضي عند الحكم بالاخلاء امهال المستأجر المدة المناسبة لذلك بحيث لا تتجاوز شهرين من تاريخ الحكم .

المادة 18

لا ينتهي الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر ، ومع ذلك اذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد .

وتراعى مواعيد التنبيه بالاخلاء .

المادة 19

عند انتهاء الايجار لاي سبب يجب على المستأجر ان يرد العين المؤجرة فاذا ابقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع عن المدة الزائدة تعويضا يعادل ضعف الاجرة .

ويرد المستأجر العين بالحالة التي تسلمها عليها ، الا ما يكون قد اصاب العين من هلاك او تلف لسبب لا يد له فيه .

واذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر او دون بيان باوصاف هذه العين ، افترض ، حتى يقوم الدليل على العكس ، ان المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة .

واذا كان المستأجر قد أوجد في العين المؤجرة بناء او غراسا او غير ذلك من التحسينات ، فله عند انقضاء الايجار أن يتركها او أن يزيلها على نفقته دون اضرار بالعقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك .

الفصل السادس

الاختصاص والاجراءات القضائية

المادة 20

تنشأ دائرة ايجارات لدى المحكمة الكلية تختص بالنظر في المنازعات المتعلقة بالايجار وبالتعويضات الناشئة عنه ، وتشتمل على غرفة أو أكثر حسب الحاجة . وتصدر احكامها من ثلاثة قضاة .

وللمحكمة ان تندب أحد اعضائها للفصل نهائيا في الدعاوى التي لا تجاوز قيمتها ثلاثمائة دينار . كما يجوز لها ان تحدد نطاق عمله بمحافظة معينة او أكثر وان يتعدد هذا الندب تبعا لتعدد المحافظات .

وتكون جميع الاحكام مشمولة بالنفاذ المعجل .

واذا رفعت الدعوى التي تختص بها دائرة الايجارات امام دائرة اخرى احالتها من تلقاء نفسها الى دائرة الايجارات .

المادة 21

ترفع الدعوى الى دائرة الايجارات بصحيفة من اصل وصور بقدر عدد المدعى عليهم يقدمها المدعى أو من ينوب عنه الى قلم كتاب المحكمة مشتملة على البيانات اللازمة لصحف الدعاوى ويؤدى المدعى الرسم كاملا وقت تقديم صحيفة دعواه .

ويحدد قلم الكتاب جلسة تقع خلال اسبوع ، ويؤشر المدعى على اصل الصحيفة بعلمه بتاريخ الجلسة المحددة ويكفي التأشير بذلك ممن قدم الصحيفة نيابة عنه . ويعطى قلم الكتاب لمقدم الصحيفة شهادة تتضمن تاريخ تقديمها وبيانا بعدد ما ارفق بها من الصور .

ويرسل قلم الكتاب في نفس اليوم او في اليوم التالي على الاكثر اصل الصحيفة وصورها الى ادارة التنفيذ لتقوم باعلانها للمدعى عليه قبل الجلسة بيومين على الاقل ، ويكون الاعلان على الوجه المبين في قانون المرافعات .

ويعاد اصل الصحيفة الى قلم الكتاب لايداعه ملف الدعوى قبل الجلسة المحددة لنظرها .

المادة 22

في اليوم المعين لنظر الدعوى يحضر الخصوم بأنفسهم او يحضر عنهم من يوكلونه بورقة رسمية،ويجوز ان يعطي التوكيل في الجلسة بتقرير يدون في محضرها .

ولا يشترط في الوكيل ان يكون محاميا او قريبا او صهرا وانما يكفى ان تتوافر فيه شروط الوكالة العامة ، وللوكيل ان يوكل محاميا ولو لم يصرح بذلك في سند وكالته . وتسرى الوكالة في جميع مراحل التقاضى والتنفيذ ما لم يقيدها الموكل صراحة .

وتفصل المحكمة في الدعوى على وجه السرعة . وكلما اقتضى الامر تأجيل الدعوى اجلت لمدة لا تزيد عن اسبوع الا اذا استلزمت طبيعة الاجراء المطلوب مدة أطول فيكون التأجيل لجلسة قريبة تحدد وفقا لظروف الحال .

والحكم الذي يصدر في الدعوى لا يجوز الطعن فيه بطريق الاستئناف .

المادة 23

تحال دعاوى الايجار المرفوعة امام القضاء بحالتها وبدون مرسوم الى دائرة الايجار المختصة للفصل فيها .

المادة 24

يلغى القانون رقم ٣٩ لسنة ١٩٦٤ المعدل بالقانون رقم ٣١ لسنة ١٩٦٨ وكل نص آخر يخالف احكام هذا القانون .

المادة 25

على وزير العدل تنفيذ هذا القانون ، ويعمل به بعد ثلاثين يوما من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية .

أمير الكويت

صباح السالم الصباح

صدر بقصر السيف في : ٣٠ ربيع ثاني ١٣٩١ هـ

الموافق : ٢٣ يونيو ( حزيران ) ١٩٧١ م