– بعد الاطلاع على الدستور،

– وعلى الأمر الأميري الصادر بتاريخ 10 ربيع الآخر 1443هـ الموافق 15 نوفمبر 2021م بالاستعانة بسمو ولي العهد لممارسة بعض اختصاصات الأمير الدستورية،

– وعلى المرسوم الأميري رقم (5) لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (30) لسنة 1964 بإنشاء ديوان المحاسبة والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (30) لسنة 1965 بإنشاء بنك الائتمان الكويتي والقوانين العدلة له

– وعلى القانون رقم (32) لسنة 1968 في شأن النقد وبنك الكويت المركزي وتنظيم المهنة المصرفية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (18) لسنة 1969 في شأن تحديد أملاك الدولة خارج خط التنظيم العام والقوانين المعدلة له،

– وعلى المرسوم بالقانون رقم (31) لسنة 1978 بقواعد إعداد الميزانيات العامة والرقابة على تنفيذها والحساب الختامي والقوانين المعدلة له،

– وعلى المرسوم بالقانون رقم (67) لسنة 1980 بإصدار القانون المدني، المعدل بالقانون رقم (15) لسنة 1996،

– وعلى المرسوم بالقانون رقم (105) لسنة 1980 في شأن نظام أملاك الدولة والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (32) لسنة 1982 في شأن نظام المعلومات المدنية،

– وعلى القانون رقم (47) لسنة 1982 بإنشاء الهيئة العامة للاستثمار،

– وعلى الرسوم بالقانون رقم (116) لسنة 1992 في شأن التنظيم الإداري وتحديد الاختصاصات والتفويض فيها،

– وعلى القانون رقم (1) لسنة 1993 بشأن حماية الأموال العامة والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والقوانين الصلة له،

– وعلى القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن استغلال القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص المعدل بالقانون رقم (8) لسنة 2008،

– وعلى القانون رقم (27) لسنة 1995 في شأن إسهام نشاط القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة لأغراض الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (7) لسنة 2010 بشأن إنشاء هيئة أسواق المال وتنظيم نشاط الأوراق المالية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (98) لسنة 2013 في شأن الصندوق الوطني لرعاية وتنمية المشروعات الصغيرة والمتوسطة والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (109) لسنة 2013 بشأن إنشاء الهيئة العامة للقوى العاملة،

– وعلى القانون رقم (116) لسنة 2013 في شأن تشجيع الاستثمار المباشر في دولة الكويت،

– وعلى القانون رقم (42) لسنة 2014 في شأن إصدار قانون حماية البيئة المعدل بالقانون رقم (99) لسنة 2015،

– وعلى القانون رقم (116) لسنة 2014 بشأن الشراكة بين القطاعين العام والخاص،

– وعلى القانون رقم (1) لسنة 2016 بإصدار قانون الشركات والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (33) لسنة 2016 بشأن بلدية الكويت المعدل بالقانون رقم (1) لسنة 2018،

– وعلى القانون رقم (49) لسنة 2016 بشأن المناقصات العامة، المعدل بالقانون رقم (74) لسنة 2019،

– وعلى القانون رقم (21) لسنة 2019 في شأن نظام السجل العيني،

– وعلى القانون رقم (10) لسنة 2020 بشأن التوثيق،

وافق مجلس الأمة على القانون الآتي نصه وقد صدقنا عليه وأصدرناه:

 

الفصل الأول

تعريفات

مادة (1)

في تطبيق أحكام هذا القانون، يكون للكلمات والعبارات الآتية المعنى المبين قرين كل منها، ما لم يقتض السياق معنى آخرا

الوزير: الوزير المختص بشئون الاسكان.

المؤسسة: المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

مجلس الإدارة: مجلس إدارة المؤسسة.

الشركة: شركة إنشاء المدن أو المناطق السكنية التي يتم تأسيسها والترخيص لها بمزاولة العمل بموجب عقد مبرم بينها وبين المؤسسة لتنمية مشروع محدد وفقا لأحكام هذا القانون.

المدينة السكنية: كل تجمع حضري يتقرر إنشاؤه بمقتضى أحكام هذا القانون بموجب عقد تسليم رسمي لشركات إنشاء المدن السكنية على الأراضي المخصصة للمؤسسة، وتتضمن مناطق سكنية وأراضي غير مخصصة للرعاية السكنية.

المنطقة السكنية: هي المنطقة المخصصة لإنشاء الوحدات السكنية لأصحاب الطلبات الإسكانية والمواطنين وفقا للتنظيم الوارد في هذا القانون.

الأراضي غير المخصصة لأغراض الرعاية السكنية: هي الأراضي التي تشمل الأنشطة غير الداخلة بالرعاية السكنية، كالأنشطة الاستثمارية والتجارية وغيرها من الأنشطة الأخرى.

البنية الأساسية: مجموعة الأنظمة المعتمدة من المؤسسة التي تساهم في تحقيق الركيزة الأساسية لنمو المدينة أو المنطقة السكنية وازدهارها واستدامة الحياة فيها، وتشمل إنشاء خطوط شبكات المياه بأنواعها (العذبة وقليلة الملوحة)، وشبكات الصرف الصحي من مواقع التجمعات البشرية بالمدينة من مناطقها السكنية والتجارية والصناعية وغيرها، ومحطات تنقية الصرف الصحي وشبكة تصريف مياه الأمطار وتخزينها، وشبكة الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات التكية وذات الجهد المنخفض والألياف الضوئية والتبريد المركزي للضواحي ومصادر توليد الطاقة والكهرباء ومحولاتها الرئيسية والفرعية وإنارة الطرق وشبكة طرق المدينة أو المنطقة السكنية الداخلية والعامة والمسطحات المائية الصناعية والخضراء التجميلية والاعلانات التجارية والنظافة العامة وتحصيل رسومها، وربط جميع تلك المكونات مع أجزاء المدينة أو المنطقة السكنية المختلفة.

المرافق العامة: مجموعة المباني والمنشآت التي تقام على مساحة معينة في المدينة أو المنطقة السكنية، وتشمل مقار الجهات الحكومية كمخافر الشرطة، ومراكز الإطفاء العام، والمدارس والجامعات والمعاهد الحكومية وفروعها، والمساجد ومساكن أئمتها، ومراكز رعاية الشباب، والمستوصفات والمراكز الصحية والمستشفيات، وغيرها مما يبين تفصيلا في كراسة الشروط.

كراسة الشروط: هي كراسة الشروط المرجعية التي تتضمن المعايير المعدة من المؤسسة بحسب طبيعة كل مشروع ويتم اعتمادها من قبل مجلس الإدارة لاستدراج عروض الراغبين بالاستثمار في المشاريع التي يتم طرحها تنفيذا لأحكام هذا القانون.

الصندوق الوطني: الصندوق الوطني لرعاية وتنمية المشروعات الصغيرة والمتوسطة.

حاضنات الأعمال: جهة تقدم خدمات لأصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة الممولين من قبل الصندوق الوطني لتوفر لهم بيئة عمل مناسبة خلال السنوات الأولى من عمر مشاريعهم بهدف زيادة فرص نجاحهم ونمو نشاطهم.

البيع على المخطط: بيع الوحدات العقارية المفرزة على المخطط قبل إنشائها.

الوحدة العقارية: وحدة (سكنية أو استثمارية أو تجارية أو صناعية أو مشتركة

وغيرها لها حدود ومساحة معينة، سواء كانت مستقلة أو جزء من عقار وسواء كانت موجودة على الطبيعة أو مقترحة على المخطط.

المخططات: الرسومات والمخططات العمرانية والتخطيطية الهندسية والمعمارية العامة والتفصيلية لكافة المشاريع وتعتمد من المؤسسة سواء للاستعمالات (سكني، تجاري، استثماري صناعي وغيرها) أو البنية الأساسية أو المرافق

حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمشروع والذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من الشترين للوحدات العقارية المباعة على المخطط.

أمين الحساب البنك أو المصرف الذي يتول إدارة حساب الضمان وفق أحكام هذا القانون.

المستثمر: شخص اعتباري سواء شركة مساهمة مدرجة في بورصة الأوراق المالية أو تحالف شركات محلية وأجنبية أو أي منهما، أو شركات غير كويتية متخصصة بدون وكيل محلي ولها كيان في الكويت عن طريق هيئة تشجيع الاستثمار المباشر، والتي يتم اعتماد تأهيلها من مجلس الإدارة لتقديم عطاء على أحد المشاريع على أن تحدد اللائحة الضوابط والشروط لكل مشروع .

المشروع: مدينة سكنية متكاملة أو منطقة سكنية تقوم بتشييدها شركات أنشاء مدن أو مناطق سكنية على الأراضي المخصصة للمؤسسة بموجب أحكام هذا القانون.

عقد المشروع: مجموعة الاتفاقيات التي يتعين إبرامها بشأن تنفيذ أحد المشاريع التي تطرح وفقا لأحكام هذا القانون.

اللائحة: اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

 

الفصل الثاني

الأحكام المتعلقة بتأسيس شركات إنشاء مدن

أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً

مادة (2)

تلتزم المؤسسة – بمقتضى أحكام هذا القانون – بإنشاء شركات مساهمة عامة تختلف نسبة التملك فيها ومواعيد اكتتابها بحسب طبيعة المشروع ووفق دراسات الجدوى الاقتصادية، وشركات أخرى للمشاريع التي تقل كلفتها الإجمالية عن الحدود المنصوص عليها في القانون رقم (116) لسنة 2014 بشأن الشراكة بين القطاعين العام والخاص لإنشاء مدينة سكنية متكاملة أو منطقة سكنية او اكثر على الأراضي المخصصة للمؤسسة لتشييدها وفق افضل الممارسات العالية في مجال التنمية العمرانية للمدن والمناطق الذكية المستدامة والمعايير البينية المليئة وتسلم إليها بموجب عقد الشروع. على أن تكون الأنظمة الأساسية للشركات متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية.

 

مادة (3)

يحدد رأس مال كل شركة تنشأ وفق أحكام هذا القانون بحسب تكلفة وطبيعة المشروع ووفق دراسات الجدوى الاقتصادية لها، وتخصص أسهم كل شركة مساهمة على النحو المبين في المادة الخامسة من هذا القانون.

وتلتزم المؤسسة قبل الدعوة إلى الاكتتاب العام في هذه الشركات بإعداد دراسة الجدوى الاقتصادية ونشر ملخصها لشركة المشروع المراد تأسيسها ومخططات المدن أو المناطق السكنية التي ستكون محلا لتنفيذها موضحا في كل منها تخطيطها الحضري المعتمد من قبل المؤسسة من حيث المساحات السكنية والمساحات الأخرى كالمساحات الخدمية أو الثقافية أو التجارية أو الاستثمارية أو الزراعية أو الحرفية أو الصناعية أو الترفيهية أو المسطحات المائية أو الزراعية التجميلية وغيرها مما يرد في تخطيطها الحضري المعتمد مع بيان أعداد الوحدات السكنية المزمع إنجازها والمرافق المختلفة المقرر إنشاؤها على كل قطاع من قطاعات المدينة أو المنطقة.

 

مادة (4)

يجوز بناء على دراسة الجدوى الاقتصادية، أن تتحمل المؤسسة جزء من تكلفة إنشاء وإنجاز البنية الأساسية والمباني العامة وتكلفة وحدات الرعاية السكنية، وفقا لأحكام المادة (3) من هذا القانون، وتحدد القيم المالية التي ستصرف للشركة للمساهمة ومواعيد صرفها في مستندات الطرح على أن تصرف حسب نسب الإنجاز والتسليم من خلال المؤسسة للجهات الحكومية المختصة، ويقع باطلا بطلانا مطلقا إجراء أي تعديل على القيم المالية سواء بالزيادة أو النقص بعد الترسية.

 

مادة (5)

تخصص بقرار من مجلس الإدارة وفقا للراسة الجدوى الاقتصادية أسهم الشركات المساهمة العامة على النحو الآتي:

1- نسبة لا تقل عن (25%) ولا تزيد على (50) تطرح للاكتتاب العام لجميع المواطنين.

2- نسبة لا تقل عن (6%) ولا تزيد على (24%) للمؤسسة والجهات الحكومية التي يحق لها تملك الأسهم، ولا يجوز التصرف في هذه الأسهم حتى الانتهاء من بيع آخر وحدة سكنية لصاحب طلب إسكاني.

3- نسبة لا تقل عن (26%) ولا تزيد على (49%) للمستثمر صاحب العطاء الأفضل وفقا للمعايير الواردة في المادة (7) من هذا القانون، وتؤول المبالغ الناتجة عن الاكتتاب بهذه الأسهم بالزيادة على القيمة الإسمية للسهم إلى المؤسسة.

وتتم الدعوة عن طريق الجريدة الرسمية والوسائل الأخرى التي تحددها اللائحة.

 

مادة (6)

تخصص أسهم شركات المساهمة العامة لإنشاء المدن أو المناطق السكنية لكل الكويتيين المكتتبين بعدد ما اكتتب به، فإن جاوز عدد الأسهم المكتتب بها عدد الأسهم المطروحة خصصت جميع الأسهم المطروحة بالتساوي بينهم.

ويجوز للمستثمر الفائز الاكتتاب بفائض الأسهم التي لم يكتتب فيها أو لم تسدد قيمتها خلال الميعاد المحدد للاكتتاب، وكذلك كسور الأسهم الناتجة عن عمليات التخصيص والتوزيع، وذلك بقيمتها الإسمية وما لا يجاوز الحد الأعلى لنسبة تملك الأسهم للمستثمر المنصوص عليها بالمادة (5) من هذا القانون، على أن تقوم المؤسسة والجهات الحكومية التي يحق لها تملك الأسهم بالاكتتاب بفائض الأسهم المتبقية بعد ذلك.

 

مادة (7)

يجب أن يخضع اختيار المستثمر من قبل المؤسسة – منذ اليوم الأول للطرح وحتى الترسية – لمبادئ الشفافية والعلانية وحرية المنافسة وتكافؤ الفرص والمساواة وفقا للقواعد والإجراءات الواردة في هذا القانون وكراسة الشروط.

ويجب أن يشتمل العطاء المقدم من المستثمر على وجه الخصوص العناصر التالية:

1-تحديد الممثل القانوني للمستثمر.

2-العرض الفني، ويشتمل على:

أ-الوسيلة والأسلوب الفني المقترح لتنفيذ المشروع بحسب شروط ووثائق طرحه.

ب- البرنامج الزمني المقترح لتنفيذ المشروع.

ج المعلومات والبيانات والآلية المقترحة لمراعاة معايير المحافظة على البيئة والأمن والسلامة.

3-العرض المالي، ويشتمل على:

أ -التكاليف المتوقعة لإعداد تصاميم المشروع وإنشائه وتشغيله وصيانته.

ب- تكلفة تمويل المشروع ومصادره.

ج- المردود الاستثماري المتوقع من المشروع.

د-التكلفة المالية على المؤسسة في ضوء المعادلة المعتمدة لترسية المشروع.

 

مادة (8)

يجوز للمستثمر التصرف كليا أو جزئها في اسهمه بعد مضي ثلاثة (3) سنوات على الأقل من تسليم جميع الوحدات السكنية وموافقة المؤسسة، وتحدد كراسة الشروط اشتراطات إجراءات نقل ملكيتها أو التنازل عنها أو التصرف فيها.

ويحظر على باقي المؤسسين والمواطنين المكتتبين بشركات إنشاء المدن او المناطق السكنية التصرف بالأسهم لحين إدراجها في بورصة الأوراق المالية وفق القواعد الرسمية المقررة في هذا الشأن.

 

مادة (9)

باستثناء ما يتعلق بالنواحي التنظيمية لا يجوز إجراء أي تعديل على

مكونات المشروع بعد طرحه وفقا لأحكام هذا القانون سواء بزيادة أو تخفيض النسب والمساحات المخصصة للاستعمال التجاري أو الاستثماري أو الوحدات السكنية أو غير ذلك من الاستعمالات أو في أي من المرافق والخدمات باي شكل يؤثر على الأسس التي تم بموجبها طرح المشروع.

 

الفصل الثالث

إنشاء المدينة أو المنطقة السكنية وإنجازها

مادة (10)

تلتزم كل شركة على وجه الخصوص بما يلي :

بدء الأعمال في إنشاء المدينة أو المنطقة السكنية وإنجازها على حدودها المقررة وفق مخططها التنظيمي المعتمد ورخص البناء الصادرة من قبل المؤسسة والانتهاء منها في الموعد المحدد من قبل المؤسسة بموجب عقد المشروع، وينص في العقد تحديد مدة زمنية لإنجاز البنية الأساسية للمدينة أو المنطقة السكنية بشكل كامل ويتزامن معها بدء الأشغال في تشييد وحداتها السكنية على البنى التحتية التي انتهت أعمال تأهيلها بصورة نهائية.

2 -المتابعة والإشراف على تنقية العمال التي اسندتها للغير لإتمامها وفق المواصفات الفنية العاملة من قبل المؤسسة الإنشاء المدينة أو المنطقة السكنية وانجازها .

3- تقديم تقرير دوري نصف سنوي إلى المؤسسة تبين فيه سير الأعمال ونسب إنجازها، وتعدد اللائحة أسس إعداده ومشتملاته ومواعيد إصداره وتسليمه والجزاءات الإدارية والمالية المترتبة على الملاحظات والمخالفات التي ترصدها المؤسسة ميدانيا ومكتبيا على سير الأعمال وتنفيذها.

4- تسليم المستفيدين منتجات وحداتهم السكنية المحجوزة في التاريخ المحدد بالعقد المبرم معهم، وبالمواصفات الفنية المعتمدة وبالشروط التي تم التعاقد على أساسها، وتحدد اللائحة الالتزامات المناطة بالشركة.

 

مادة (11)

تعرض شركات إنشاء المدن أو المناطق السكنية – بعد التنسيق مع المؤسسة – منتجات الوحدات السكنية في كل منطقة سكنية تقوم بإنشائها وإنجازها بما يضمن توفير خيارات متنوعة لمستحقي الرعاية السكنية وفقا للأولوية المنظمة بالقانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية، وتكون الخيارات كما يلي:

1- القسائم السكنية.

2-الوحدات السكنية الجاهزة.

ويحدد مجلس إدارة الشركة كيفية توزيعها على المنطقة السكنية محل التنفيذ بعد اعتماد تصورها النهائي من قبل المؤسسة وفق دراسة الجدوى وطبيعة المشروع، على أن تنفذ وفق المواصفات الفنية المتفق عليها مع المؤسسة بعدد من النماذج يحددها العقد، وألا تقل مساحة أرض القسيمة أو الوحدات السكنية الجاهزة عن 400 متر مربع.

وتحدد اللائحة آلية استقبال رغبات مستحقي الرعاية السكنية في تلك المنطقة السكنية، وآلية اختيار نموذج سكنهم وموقعه على النحو الذي توافقت عليه رغباتهم والمواعيد النهائية لتغيير نوع رغباتهم المقدمة، وكيفية توثيقها، والأحكام المنظمة لسير إجراءات العمل بهذه المادة.

ويجوز للشركة بيع الوحدات السكنية الواقعة بالأراضي غير المخصصة لأغراض الرعاية السكنية على أن تكون الأولوية لمستحقي الرعاية السكنية.

 

مادة (12)

تحدد كراسة الشروط الية إصدار شهادات الاستلام لكل شركة عن كل مرحلة من مراحل الأعمال المنجزة في كل مدينة أو منطقة سكنية تتولى تنفيذها طبقا للجدول الزمني المعتمد لها، ويحدد العقد إجراءات المتابعة والإشراف على كافة الأعمال من قبل المؤسسة.

 

الفصل الرابع

العلاقات التعاقدية

مادة (13)

استثناء من القانون رقم (47) لسنة 1993 المشار إليه تحدد المؤسسة وفق دراسات الجدوى لكل مشروع حدود العلاقة التعاقدية بين شركات إنشاء المدن أو المناطق السكنية والمستفيدين ومكونات عقد البيع لمنتجات الوحدات السكنية والسقف الأعلى لأسعارها وضوابط شرائها وتسويقها في كل مدينة أو منطقة سكنية تتولى إنشاءها وإنجازها.

 

مادة (14)

لا يجوز لأي شركة تسويق نماذج تصاميم منتجات وحداتها السكنية على مخطط المدينة أو المنطقة السكنية المزمع تنفيذها إلا بعد الحصول على موافقة كتابية مسبقة من المؤسسة يحدد فيها موعد التسويق ومكانه وأسلوبه، وتفتح المؤسسة حسابا خاصا في أحد البنوك الكويتية يسمى ب “حساب الضمان” وذلك لكل مشروع على حده يودع فيه المستفيدون مبلغ سعر بيع الوحدات السكنية الباعة لهم على الخطط على دفعات، وتحدد اللائحة آلية ايداع هذه الدفعات ومواعيد تسديدها بما يتزامن مع بدء الشركة للأعمال الإنشائية فيها، وتكون إدارة العمليات المالية لهذا الحساب تحت إشراف المؤسسة.

وتحدد المؤسسة لكل مستفيد التاريخ المقرر لإيداع مبلغ سعر وحدته السكنية المباعة له على المخطط والتاريخ المقرر لاستلامها بصورة نهائية.

وتحدد كراسة الشروط تفاصيل حساب الضمان وآلية التصرف في الأموال المودعة والتزامات أمين الحساب والحالات المحددة حصرا للحجز على هذه الأموال وكيفية استخدامها وطرق رقابة المؤسسة عليه وكيفية تدقيقه.

 

مادة (15)

بعد تلبية جميع طلبات مستحقي الرعاية السكنية، وفي حال وجود فائض من منتجات الوحدات السكنية، تقوم الشركات – بعد موافقة المؤسسة – بعرضها للبيع على كافة المواطنين بذات الأسعار المعلن عنها سلفا بطريق البيع المباشر على أن تكون الأولوية لمستحقي الرعاية السكنية من الأسر الكويتية، والمرأة الكويتية المتزوجة من غير كويتي ولها أولاد، والمرأة الكويتية المتزوجة من غير كويتي مقيم في الكويت وليس لها أولاد، بشرط أن يكون قد انقضى على زواجها خمس سنوات، والمرأة الكويتية المطلقة طلاقا بائنا والمرأة الكويتية الأرملة سواء لهن أولاد أو ليس لأي منهن أولاد والمرأة الكويتية غير المتزوجة إذا بلغت الأربعين سنة، والمواطنين الذين ليس لديهم مسكن، ثم لجميع المواطنين، ولا يجوز بيع تلك الوحدات المتبقية إلا على الأشخاص الطبيعيين، ولا يحق لأي مواطن شراء أكثر من وحدة سكنية أيا كان نوعها، وتحدد اللائحة قواعد وآلية وإجراءات وشروط بيع هذه الوحدات.

وفي جميع الأحوال يكون شراء مستحقي الرعاية السكنية لهذه الوحدات استيفاء للحق في الرعاية السكنية.

 

مادة (16)

مع عدم الأخلال بأحكام المادة السابقة، تبرم شركات إنشاء المدن أو المناطق السكنية مع المستفيدين – تحت إدارة المؤسسة وإشرافها – عقد بيع أي منتج  من وحداتها السكنية وفق نموذج عقد تحدده كراسة الشروط، ويوثق هذا العقد لدى الدولة طبقا للقواعد الرسمية للقرية بهذا الشأن.

 

مادة (17)

يعتبر منتج الوحدة السكنية المباع على المخطط طبقا للعقد المبرم بين الشركة والمستفيد اتفاقا ملزما للطرفين، يتعين على الشركة بموجبه إنشاؤه وإنجازه وتسليمه في الأجل المحدد بالعقد وفق نموذج التصميم والمواصفات الفنية المتفق عليها، على أن تنوب المؤسسة من خلال امين الحساب عن المستفيد في أداء ثمن البيع خصما من مبلغه المودع في حساب الضمان تبعا لتقدم الأشغال فيه.

وتحدد اللائحة الضوابط والمعايير والإجراءات الخاصة بعقود البيع على المخطط.

 

مادة (18)

تتضمن كراسة الشروط العناصر الواجب توافرها في عقد بيع الوحدة السكنية المشار إليه بالمادة (16) من هذا القانون وعلى وجه الخصوص ما يلي:

1-الأطراف المتعاقدة.

2-وصف تفصيلي لمنتج الوحدة السكنية محل البيع.

3-سعر البيع النهائي وكيفية أدائه ومواعيد استحقاق دفعاته.

4-تحديد المستفيد لمصادر تمويله في شراء منتجه السكني.

5-تفويض المستفيد للمؤسسة في التحاسب نيابة عنه خصما من كامل مبلغ المودع في حساب الضمان.

 

مادة (19)

لا يجوز للمستفيد ترتيب أي حق عيني على وحدته السكنية المباعة له بيعاً او رهنا أو هبة او غيرها من التصرفات إلا بعد صدور وثيقة تملكه للعقار، ما لم تكن على الوثيقة أي التزامات تمويلية مرتبطة بذات الوحدة السكنية.

 

مادة (20)

باستثناء ما يسمح به نظام إدارة المجمع أو المبني، لا يجوز لمالك الوحدة السكنية أو الشاغل لها أن يقوم بإجراء أي تعديلات أو تغييرات على الهيكل أو المظهر الخارجي للوحدة السكنية أو أي جزء يؤثر جوهريا على العقار المشترك أو مظهره الخارجي إلا وفقا لما تنظمه اللائحة من أحكام.

وفي حال مخالفة ذلك يتحمل مالك الوحدة إعادة الشيء إلى ما كان عليه وبالطريقة التي تحددها الشركة، فإذا تخلف عن ذلك جاز للشركة إعادة الشيء إلى ما كان عليه على نفقته.

 

مادة (21)

يحدد بقرار من مجلس إدارة بنك الائتمان الكويتي قواعد تقديم القروض العقارية وشروطها وإجراءاتها للمواطنين المستحقين للرعاية السكنية الراغبين بشراء وحدات سكنية، وخاصة ما يتعلق بحقوق البنك في ضمان ما يمنحه من قروض ومواعيد تحصيلها.

 

الفصل الخامس

المسؤوليات والمزايا التفضيلية

مادة (22)

تتحمل الشركة عند تأخير تسليم المستفيد لوحدته السكنية المباعة عن الأجل المحدد بالتعاقد غرامة تأخير يتم النص عليها بعقد المشروع لصالح المستفيد.

 

مادة (23)

وفقا لأحكام هذا القانون، إذا تخلفت شركة إنشاء المدن أو المناطق السكنية عن أداء التزاماتها التعاقدية أو ارتكبت أخطاء جسيمة بما يؤثر في سير المشروع بانتظام واضطراد، أو إذا تعثر المشروع ولم تقم الشركة بإزالة أسباب التعثر خلال المدة المنصوص عليها في عقد المشروع، وجب على المؤسسة اتخاذ الإجراءات القانونية التي تنص عليها اللائحة لضمان استمرار استكمال المشروع.

 

مادة (24)

تلتزم كل شركة بإنجاز وحداتها السكنية المباعة على المخطط وفق تراخيص البناء والتصاميم والمواصفات الفنية لإنشائها وإنجازها على النحو المتفق عليه مع المؤسسة.

وللمستفيد فسخ عقد البيع على المخطط واسترجاع كامل مبلغه المدفوع بالإضافة إلى مبلغ التعويض بنسبة يحددها العقد من إجمالي المبلغ المدفوع خلال المدة المحددة بالعقد من تاريخ الفسخ بعد موافقة المؤسسة، وذلك في الحالات الآتية:

(1) قيام الشركة بتغيير التصاميم والمواصفات الفنية دون إخطار المؤسسة بهذا التغيير وبموافقة كتابية مسبقة منها، ويستثنى من أحكام ذلك استحالة توفير الشركة بعض المواد المستخدمة أو كلها لظروف خارجة عن إرادتها شرط توفيرها لبدائل توازيها بالجودة او افضل منها دون التي تغيير على سعر البيع النهائي المتفق عليه تعاقديا.

(2) إذا أثبت المستفيد للمؤسسة قبل تسلمه النهائي لوحدته السكنية المباعة له على المخطط أنها غير صالحة للسكن وبها عيوب إنشائية جوهرية.

(3) إذا تبين وجود نقص في مساحة الوحدة السكنية قبل أو عند تسليم الوحدة السكنية للمستفيد بنسبة (5%) أو أكثر، وإذا كانت النسبة دون ذلك يتم تخفيض ثمن الشراء بنسبة تساوي نسبة نقص المساحة.

 

مادة (25)

تستمر مسؤولية شركات إنشاء المدن أو المناطق السكنية عن أي عيوب تهدد سلامة إنشاءات المدينة أو المنطقة السكنية في أي جزء من أجزائها مدة عشر (10) سنوات تبدأ من التاريخ المنصوص عليه في شهادة الاستلام النهائي.

 

مادة (26)

تلتزم شركات إنشاء المدن أو المناطق السكنية بإدارة العقار وتحصيل رسوم خدمة المناطق والمساحات المشتركة في الأراضي غير المخصصة للرعاية السكنية وما يلزمه من صيانة وتشغيل بعد اكتمال إنجاز المشروع وفق الضوابط التي تحددها اللائحة.

 

مادة (27)

تحدد – بمقتضى أحكام هذا القانون – نسبة لا تقل عن (30%) كمساحة سكنية خالصة من إجمالي مساحة المخطط التنظيمي المعتمد من قبل المؤسسة في كل منطقة سكنية تتولى الشركات إنشاءها وإنجازها.

والتزاما بإنجاز البنية الأساسية للمدينة السكنية بشكل كامل، يمنح للشركة حق الانتفاع بالأراضي غير المخصصة لأغراض الرعاية السكنية ضمن الحدود المقررة للمدينة أو المنطقة السكنية التي أنشأتها وأنجزتها، ولمدة لا تزيد على 40 سنة تبدا بعد فترة الإمهال المحددة بالعقد.

ويجوز للمؤسسة منح المستثمر مدد إضافية للاستثمار لا تتجاوز 10 سنوات أخرى، تحددها المؤسسة بناء على دراسة جدوى اقتصادية لكل مشروع كمزايا تفضيلية مقابل التزامات إضافية تتحملها الشركة كإنشاء المرافق العامة ذات الطبيعة الخاصة ودعم المشروعات الصغيرة والمتوسطة وسرعة الإنجاز وغيرها من الالتزامات.

وتؤول الأراضي المنتفع بها، بأملاكها والمنشآت المقامة عليها، إلى المؤسسة بعد انتهاء مدة ترخيص حق الانتفاع المبين في هذه المادة لاستغلالها أو استغلال جزء منها من قبل المؤسسة أو جهات الدولة المختلفة أو إعادة طرحها أو طرح جزء منها وفق نظام المزايدة العلنية وضوابطها وشروطها كما تبينها اللائحة.

 

مادة (28)

تخصص الشركة النسبة التي تحدد في كراسة الشروط كمساحة خالصة من إجمالي المساحات التأجيرية بالمشروع، وذلك لصالح المشاريع الصغيرة والمتوسطة.

وتحدد الشركة أماكن توزيع قسائم مزاولة أنشطتهم والمجمعات التسويقية لهذه المشاريع وحاضنات أعمالها ضمن حدود المدينة أو المنطقة السكنية محل التنفيذ قبل اعتماد تصورها النهائي من المؤسسة، وتراعي الشركات عند تنفيذ تصاميم تلك المنتجات العقارية سالفة الذكر المساحات الملائمة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة بما يتوافق مع احتياجات كل مشروع وطبيعة نشاطه.

 

الفصل السادس

أحكام ختامية

مادة (29)

تحدد كراسة الشروط على وجه الخصوص ما يلي:

1- مقدار الضمانات البنكية والتأمينية المقررة على شركات إنشاء المدن او المناطق السكنية بما يتناسب مع تكلفة المشاريع المسندة إليهم حفاظا على حقوق المستفيدين والمساهمين.

2- طرق تقييم المؤسسة للملاءة المالية والقدرة التشغيلية للشركات ومواعيد تقييمها.

 

مادة (30)

ينشأ بإدارة التسجيل العقاري والتوثيق سجل يسمى “سجل قيد البيع على المخطط” يصدر بتنظيمه وإجراءات القيد فيه قرار من وزير العدل، تقوم فيه الشركة بتقييد ما يلي:

1-ترخيص المشروع.

2-الوحدات السكنية الصادر بها ترخيص.

3-عقود بيع الوحدات، وكافة التصرفات التي ترد عليها.

4-بيان تفصيلي بأي قيد يوجب القانون قيده في صحيفة العقار.

5-أي بيانات أخرى تحدد بقرار من وزير العدل.

 

مادة (31)

استثناء من القانون رقم (33) لسنة 2016 بشأن بلدية الكويت، تعتمد المؤسسة بالتنسيق مع بلدية الكويت نسب استعمالات الأراضي والمخططات التنظيمية وأنظمة البناء والأنشطة المصاحبة لكافة المنشآت التي تقع على الأراضي المخصصة للمؤسسة والتي ستقام عليها المشاريع، كما تتولى المؤسسة إصدار تراخيص البناء لها وفق الأحكام والإجراءات التي تحددها اللائحة. الوحدات السكنية الصادر بها ترخيص.

 

مادة (32)

تطبق أحكام هذا القانون في شان كل ما يتعلق بمشاريع المدن أو المناطق السكنية التي تتولى إنشاءها شركات إنشاء المدين أو المناطق السكنية، وتنظم اللائحة الأحكام اللازمة في ذلك.

مادة (33)

تلتزم الجهات العامة المختصة بتوفير خدماتها الرئيسية من طرق وبنية تحتية التي تقع خارج الحدود المخصصة لمشاريع المدن أو المناطق السكنية مع قيامها على نفقتها بإزالة ما يخصها مما قد يظهر من عوائق، كما تلتزم كافة الجهات بتشغيل ما يخصها من مباني وخدمات وذلك في مواعيد تتزامن مع المشاريع المنفذة وفقا لأحكام هذا القانون.

كما تلتزم الوزارات والمؤسسات والجهات العامة بإصدار الموافقات والتراخيص الخاصة بتنفيذ أغراض هذا القانون.

 

مادة (34)

استثناء من أحكام القانون رقم (109) لسنة 2013 بشأن إنشاء الهيئة العامة للقوى العاملة، يكون قرار المؤسسة في تقدير احتياج أذونات العمل للشركات المرخص لها وفقا لأحكام هذا القانون نهائيا.

 

مادة (35)

لا تخضع أعمال المؤسسة التي يتم تنفيذها وفقاً لأحكام هذا القانون لأحكام قانون المناقصات العامة ولا للرقابة المسبقة لديوان المحاسبة.

 

مادة (36)

تعفى مواد البناء التي تستورد تنفيذا لأحكام هذا القانون من الرسوم والضرائب الجمركية خلال الدة المقررة للعمليات الإنشائية، ويصدر بقرار من المؤسسة جدول يبين هذه الواد وكمياتها لكل مشروع على حدة.

 

مادة (37)

تتولى المؤسسة مباشرة جميع القضايا والحضور أمام جميع المحاكم وهيئات التحكيم أو إبداء الرأي القانوني وإجراء التحقيقات المتصلة بأحكام هذا القانون.

 

مادة (38)

تعد المؤسسة تقريرا دوريا يرفع إلى مجلس الوزراء تقيم فيه أداء الشركات الخاضعة لأحكام هذا القانون ومدى ملاءتها المالية، وتزود نسخة من هذا التقرير إلى مجلس الأمة.

 

مادة (39)

يصدر الوزير المختص اللائحة التنفيذية لأحكام هذا القانون خلال ثلاثة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

 

مادة (40)

على رئيس مجلس الوزراء والوزراء، كل فيما يخصه، تنفيذ هذا القانون.

 

ولي العهد             

مشعل الأحمد الجابر الصباح

صدر بقصر السيف في: 4 صفر 1445 ه

الموافق: 20 أغسطس 2023م

 

 

المذكرة الإيضاحية

للقانون رقم (118) لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصاديا

ارسى الدستور المقومات الأساسية للمجتمع الكويتي بما يحفظ كيان الدولة الاجتماعي المتمثل في الأسرة، وقد نال حق الرعاية السكنية اهتماما تشريعيا متميزا في صونه منذ مطلع الخمسينيات في القرن الماضي وحتى الآن لما في ذلك من حفظ لكيان الأسرة وتقوية لأواصرها.

وبات الحفاظ على هذا الحق ملحا وواجبا إثر التحديات المالية التي تواجهها دولة الكويت جراء استمرار عجز الميزانية العامة لسنوات عن تحقيق فائض فيها لاختلالات هيكلية في البيئة الاقتصادية المحلية التي لا تزال تعتمد على النفط كمصدر شبه كلي للدخل العام، مما شكل مخاطر جدية تجاه قدرة وفاء الدولة على استدامة توفير السكن الكريم للمواطنين على المدى المنظور في ظل تراكم الطلبات الإسكانية الفعلية حاليا مضافا إليها التوزيعات الورقية لقسائم سكن في مدن ومناطق لم تدخل إنشاءاتها حيز التنفيذ حتى الآن.

وعليه فقد تم إعداد هذا القانون لتحقيق هذا الغرض الذي خرجت فكرته من صلب أحكام تشريعية قائمة حاليا لم تنل حقها من التنفيذ الكافي المتمثلة في جواز تأسيس المؤسسة العامة للرعاية السكنية لشركات تتصل بأغراضها أو تساعدها على تحقيقها، مسترشدا بتجارب الدول التي استعانت بشركات متخصصة في التنمية العمرانية لتشييد مدنها السكنية، وهو أمر أحوج ما تكون إليه الكويت في ظروفها المالية الراهنة عبر إيجاد أداة تنفيذية مبتكرة تعين الدولة على أداء التزامها الدستوري تجاه مواطنيها في توفير سكنهم الخاص عبر إسكانهم بمدن ومناطق متكاملة مع تنميتها اقتصاديا بهدف تشييدها وفق أفضل الممارسات العالمية المستخدمة في أساليب التخطيط العمراني الحديث، وتتوافر في هذه المدن والمناطق مقومات الحياة الكريمة ورفاهيتها من مسطحات مائية صناعية وخضراء تجميلية ومرافق ثقافية وتجارية واستثمارية وزراعية وحرفية وصناعية وترفيهية ليعيشوا حياة عصرية وحيوية ضمن بيئة هوائية سليمة ومتطورة، تستخدم فيها تكنولوجيا المعلومات والاتصالات الذكية لتحسين نوعية حياة ساكنيها ضمانا لكفاءة العمليات والخدمات الحضرية المقدمة لهم بما يلبي احتياجاتهم واحتياجات الأجيال القادمة اجتماعيا وثقافيا واقتصاديا وبيئيا على نحو مستدام، ويأتي إنشاء هذه المدن أو المناطق السكنية من خلال شركات مساهمة عامة وغيرها من الشركات الكويتية وغير الكويتية وفق شراكة عادلة مع القطاع الخاص المتخصص في هذا المجال، وإشراك المواطن في هذه العملية الاستثمارية بما يعود عليه وعلى خزينة الدولة بالنفع من ناحية، ويزيد من إنتاج القطاع الخاص وينمي نشاطه من ناحية أخرى، ضمن معادلة متزنة اقتصاديا تحفظ حقوق جميع الأطراف على النحو المبين بهذا القانون.

ويتضمن هذا القانون (40) مادة موزعة على ستة فصول، حيث خصص الفصل الأول منها للتعريفات وحددت المادة الأولى مدلول أهم المصطلحات الواردة في أحكام القانون.

أما الفصل الثاني فقد تناول الأحكام المتعلقة بتأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وأحكام تحديد رأس مال كل شركة تنشأ وفق أحكام هذا القانون بحسب تكلفة وطبيعة المشروع ووفق دراسات الجدوى الاقتصادية لها.

وتأكيدا لمبدأ الشفافية وانطلاقا من الحق في الاطلاع على المعلومات الزم القانون المؤسسة – قبل الدعوة إلى الاكتتاب العام في هذه الشركات – أن تقوم بإعداد دراسة الجدوى ونشر ملخصها لشركة المشروع المراد تأسيسها ومخططات المدن أو المناطق السكنية التي ستكون محلا لتنفيذها موضحا في كل منها تخطيطها الحضري المعتمد من قبل المؤسسة مع بيان أعداد الوحدات السكنية المزمع إنجازها والمرافق المختلفة المقرر إنشاؤها على كل قطاع من قطاعات المدينة أو المنطقة.

ويكون رأسمال كل شركة تنشأ وفق أحكام هذا القانون بحسب تكلفة وطبيعة المشروع ووفق دراسات الجدوى الاقتصادية وتوزع الأسهم بقرار من مجلس إدارة المؤسسة العامة للرعاية السكنية بنسبة لا تقل عن 25% ولا تزيد عن 50% تطرح للاكتتاب العام لجميع المواطنين ونسبة لا تقل عن 6 % ولا تزيد على 24% للمؤسسة والجهات الحكومية التي يحق لها تملك الأسهم ونسبة لا تقل عن 26% ولا تزيد على 49% للمستثمر صاحب العطاء الأفضل.

وتناول الفصل الثالث الأحكام المتعلقة بإنشاء وإنجاز المدينة أو المنطقة السكنية من حيث التزامات كل شركة بخصوص القيام بالأعمال على الحدود المقررة وفق المخطط التنظيمي المعتمد ورخص البناء الصادرة من قبل المؤسسة والانتهاء منها في الموعد المحدد بموجب عقد المشروع بالإضافة إلى المتابعة والإشراف على تنفيذ الأعمال التي أسندتها للغير، وتقديم تقرير دوري نصف سنوي للمؤسسة حول سير الأعمال وتسليم المستفيدين منتجات وحداتهم السكنية في التاريخ المحدد في العقد المبرم معهم، وتحدد اللائحة الالتزامات المناطة بالشركة.

ولما كان الهدف الأساسي من تشريع هذا القانون هو المساهمة في حل القضية الإسكانية وتسريع وتيرة إسكان المستحقين لهذه الرعاية؛ فقد نص القانون على وجوب تحديد مدة زمنية في العقد المبرم بين المؤسسة والشركة لإنجاز البنية الأساسية للمدينة أو المنطقة السكنية بشكل كامل ويتزامن معها بدء الأشغال في تشييد الوحدات السكنية على البنى التحتية التي انتهت أعمال تأهيلها بصورة نهائية.

كذلك نص القانون على أن يكون توفير وتوزيع منتجات الوحدات السكنية المتنوعة – التي يتم إنشاؤها من قبل الشركات في المناطق السكنية وفقا لأولوية تسجيل الطلبات الإسكانية المنظمة بالقانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية، وكذلك جعل الأولوية لمستحقي الرعاية السكنية عند بيع الشركات للوحدات السكنية الواقعة بالأراضي غير المخصصة للرعاية السكنية، وألا تقل مساحة أرض القسيمة أو البيت عن 400م2، وترك القانون إلى اللائحة تحديد آلية استقبال رغبات المستحقين واختيار نموذج السكن والموقع وغير ذلك من الأحكام المنظمة لهذه الإجراءات.

وحدد الفصل الرابع أحكام العلاقات التعاقدية بين شركات إنشاء المدن أو المناطق السكنية والمستفيدين ومكونات عقد البيع حيث تناط بالمؤسسة مسؤولية وضع حدود العلاقة التعاقدية بين الشركات والمستفيدين على أن تحدد كراسة الشروط نموذج العقد ومشتملاته، ويوثق هذا العقد وفق القواعد الرسمية.

وحتى لا تتم المتاجرة في هذه الوحدات السكنية على حساب المواطنين المستحقين للرعاية السكنية فقد حظر القانون على المواطنين شراء أكثر من وحدة سكنية أيا كان نوعها، وذلك حفاظا على حصول جميع مستحقي الرعاية السكنية لاستحقاقهم الدستوري في الحصول على مسكن يوفر لهم ولأسرهم الحياة الكريمة باعتبار أن شراء المواطنين لهذه الوحدات السكنية استيفاء للحق في الرعاية السكنية.

وتفاديا لعمليات الاحتيال وحرصا على حقوق الغير حظر القانون على المستفيد ترتيب أي حق عيني على الوحدة المباعة له الا بعد صدور وثيقة تملكه العقار بشرط الا تكون على الوثيقة أي التزامات تمويلية مرتبطة بذات الوحدة السكنية.

ويتناول الفصل الخامس المسؤوليات والمزايا التفضيلية، وفي هذا الفصل فقد رتب القانون حفاضا على حقوق المستفيدين- عدد من الجزاءات على الشركات في حالات معينة كأن تتحمل الشركة عند تأخير تسليم المستفيد لوحدته السكنية المباعة عن الأجل المحدد بالتعاقد غرامة تأخير يتم النص عليها في عقد المشروع لصالح المستفيد، وكذلك يحق للمستفيد فسخ عقد البيع على المخطط واسترجاع كامل مبلغه المدفوع بالإضافة إلى مبلغ تعويض في الحالات المبينة في هذا القانون، وحرصا على حق المستفيد وسلامته فأن مسؤولية الشركة عن ضمان أية عيوب تهدد سلامة المدن والمناطق السكنية تمتد إلى عشر سنوات تبدأ من التاريخ المنصوص عليه في شهادة الاستلام النهائي، وفي المقابل تم منح الشركات عدد من المزايا التفضيلية أهمها حق الانتفاع في الأراضي غير المخصصة لأغراض الرعاية السكنية لمدة لا تزيد على 40 سنة، بالإضافة إلى منحها مدد إضافية للاستثمار لا تتجاوز 10 سنوات أخرى تحددها المؤسسة على ضوء دراسة الجدوى الاقتصادية لكل مشروع كمزايا تفضيلية بناء على الالتزامات الإضافية التي تتحملها الشركة كإنشاء المرافق العامة ذات الطبيعة الخاصة ودعم المشروعات الصغيرة والمتوسطة وسرعة الإنجاز وغيرها من الالتزامات.

وتناول الفصل السادس الأحكام الختامية حيث نص القانون على ضمانات خاصة بالبيع على المخطط وذلك بإنشاء سجل لقيد البيع على المخطط بإدارة التسجيل العقاري والتوثيق يصدر بقرار من وزير العدل، ودعما لسرعة إنجاز هذه المشاريع الإسكانية من قبل الشركات؛ فقد الزم القانون الجهات العامة المختصة بتوفير خدماتها الرئيسية من طرق وبنية تحتية التي تقع خارج الحدود المخصصة لمشاريع المدن أو المناطق السكنية مع قيامها على نفقتها بإزالة ما يخصها مما قد يظهر من عوائق، كما ألزم كافة الجهات بتشغيل ما يخصها من مباني وخدمات وذلك في مواعيد تتزامن مع المشاريع المنفذة وفقا لأحكام هذا القانون، كما الزم الوزارات والمؤسسات والجهات العامة بإصدار الموافقات والتراخيص الخاصة بتنفيذ أغراض هذا القانون، كذلك أعفى القانون أعمال المؤسسة التي يتم تنفيذها وفقا لأحكام هذا القانون من الخضوع لأحكام قانون المناقصات العامة ولا للرقابة المسبقة لديوان المحاسبة، وهذا يؤدي إلى سرعة الإنجاز وعدم المرور بدورة مستندية طويلة تؤخر الإنجاز، كما أعفى القانون مواد البناء التي تستورد من الرسوم والضرائب الجمركية تنفيذاً لأحكام هذا القانون خلال المدة المقررة للعمليات الإنشائية.

ونظراً لدور السلطة التنفيذية ممثلة بمجلس الوزراء في متابعة المشاريع التي تقام في الدولة، والدور الرقابي للسلطة التشريعية ممثلة بمجلس الأمة؛ فقد ألزم القانون على المؤسسة أن تعد تقريرا دوريا يرفع إلى مجلس الوزراء تقيم فيه أداء الشركات الخاضعة لأحكام هذا القانون ومدى ملاءتها المالية، وتزود نسخة من هذا التقرير إلى مجلس الأمة.

 

 

قرار وزاري رقم ( 138 ) لسنة 2023

بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم (118) لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً

 

وزير الدولة لشئون الإسكان:

– بعد الاطلاع على القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (27) لسنة 1995 في شأن إسهام نشاط القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة لأغراض الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (118) لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصاديا،

– وعلى اللائحة التنفيذية للباب الثالث مكررا من القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية الصادرة بالمرسوم رقم (295) لسنة 2011،

– وعلى اللائحة التنفيذية للقانون رقم (113) لسنة 2014 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والقانون رقم (27) لسنة 1995 في شأن إسهام نشاط القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة لأغراض الرعاية السكنية الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (419) لسنة 2015،

– وعلى القرار الوزاري رقم (14) لسنة 2019 بشأن إجراءات نظر التظلم من القرارات الخاصة بالتعاقدات التي تجريها المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

 

قرر

مادة أولى

يعمل بأحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم (118) لسنة 2023 المشار إليه، المرافقة نصوصها لهذا القرار.

 

مادة ثانية

على المختصين – كل فيما يخصه – تنفيذ هذا القرار، ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

 

وزير العدل ووزير الدولة لشئون الإسكان

فالح عبدالله الرقبة               

صدر في: 16 جمادى الأولى 1445هـ

الموافق: 30 نوفمبر 2023م

 

اللائحة التنفيذية

للقانون رقم (118) لسنة 2023

بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً

الفصل الأول: أحكام عامة

تعريفات

مادة (1)

في تطبيق أحكام هذه اللائحة، يكون للكلمات والعبارات الآتية المعنى المبين قرين كل منها، ما لم يقتض السياق معنى آخر:

القانون: القانون رقم (118) لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً.

اللائحة: اللائحة التنفيذية للقانون.

الوزير: الوزير المختص بشئون الإسكان.

المؤسسة: المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

مجلس الإدارة: مجلس إدارة المؤسسة.

الشركة: شركة إنشاء المدن أو المناطق السكنية التي يتم تأسيسها والترخيص لها بمزاولة العمل بموجب عقد مبرم بينها وبين المؤسسة لتنمية مشروع محدد وفقاً لأحكام القانون واللائحة.

المدينة السكنية: كل تجمع حضري يتقرر إنشاؤه بمقتضى أحكام القانون واللائحة بموجب عقد تسليم رسمي لشركات إنشاء المدن السكنية على الأراضي المخصصة للمؤسسة، وتتضمن مناطق سكنية وأراضي غير مخصصة للرعاية السكنية.

المنطقة السكنية: المنطقة المخصصة لإنشاء الوحدات السكنية لأصحاب الطلبات الإسكانية والمواطنين وفقاً للتنظيم الوارد في القانون واللائحة.

الأراضي غير المخصصة لأغراض الرعاية السكنية: الأراضي التي تشمل الأنشطة غير الداخلة بالرعاية السكنية، كالأنشطة الاستثمارية والتجارية وغيرها من الأنشطة الأخرى.

البنية الأساسية: مجموعة الأنظمة المعتمدة من المؤسسة التي تساهم في تحقيق الركيزة الأساسية لنمو المدينة أو المنطقة السكنية وازدهارها واستدامة الحياة فيها، وتشمل إنشاء خطوط شبكات المياه بأنواعها (العذبة وقليلة الملوحة)، وشبكات الصرف الصحي من مواقع التجمعات البشرية بالمدينة من مناطقها السكنية والتجارية والصناعية وغيرها، ومحطات تنقية الصرف الصحي وشبكة تصريف مياه الأمطار وتخزينها، وشبكة الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات الذكية وذات الجهد المنخفض والألياف الضوئية والتبريد المركزي للضواحي ومصادر توليد الطاقة والكهرباء ومحولاتها الرئيسية والفرعية وإنارة الطرق، وشبكة طرق المدينة أو المنطقة السكنية الداخلية والعامة، والمسطحات المائية الصناعية والخضراء التجميلية والإعلانات التجارية والنظافة العامة وتحصيل رسومها، وربط جميع تلك المكونات مع أجزاء المدينة أو المنطقة السكنية المختلفة.

المرافق العامة: مجموعة المباني والمنشآت التي تقام على مساحة معينة في المدينة أو المنطقة السكنية، وتشمل مقار الجهات الحكومية كمخافر الشرطة، ومراكز الإطفاء العام، والمدارس والجامعات والمعاهد الحكومية وفروعها، والمساجد ومساكن أئمتها، ومراكز رعاية الشباب، والمستوصفات والمراكز الصحية والمستشفيات، وغيرها مما يبين تفصيلاً في كراسة الشروط.

كراسة الشروط: كراسة الشروط المرجعية التي تتضمن المعايير المعدة من المؤسسة بحسب طبيعة كل مشروع ويتم اعتمادها من قبل مجلس الإدارة لاستدراج عطاءات الراغبين بالاستثمار في المشاريع التي يتم طرحها تنفيذاً لأحكام القانون واللائحة.

الصندوق الوطني: الصندوق الوطني لرعاية وتنمية المشروعات الصغيرة والمتوسطة.

حاضنات الأعمال: جهة تقدم خدمات لأصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة المُمولين من قبل الصندوق الوطني لتوفر لهم بيئة عمل مناسبة خلال السنوات الأولى من عمر مشاريعهم بهدف زيادة فرص نجاحهم ونمو نشاطهم.

البيع على المخطط: بيع الوحدات العقارية المفرزة على المخطط قبل إنشائها.

الوحدة العقارية: وحدة (سكنية، أو استثمارية، أو تجارية أو صناعية أو مشتركة وغيرها) لها حدود ومساحة معينة، سواءٌ كانت مستقلة أو جزء من عقار، وسواءُ كانت موجودة على الطبيعة أو مقترحة على المخطط.

المخططات: الرسومات والمخططات العمرانية والتخطيطية الهندسية والمعمارية العامة والتفصيلية لكافة المشاريع وتعتمد من المؤسسة سواء للاستعمالات (سكني، تجاري، استثماري، صناعي وغيرها) أو البنية الأساسية أو المرافق العامة.

حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمشروع والذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين للوحدات العقارية المباعة على المخطط.

أمين الحساب: البنك أو المصرف الذي يتولى إدارة حساب الضمان وفق أحكام القانون واللائحة.

المستثمر: شخص اعتباري سواء شركة مساهمة مدرجة في بورصة الأوراق المالية أو تحالف شركات محلية وأجنبية أو أي منهما، أو شركات غير كويتية متخصصة بدون وكيل محلي ولها كيان في الكويت عن طريق هيئة تشجيع الاستثمار المباشر، والتي يتم اعتماد تأهيلها من مجلس الإدارة لتقديم عطاء على أحد المشاريع، وتحدد اللائحة الضوابط والشروط لكل مشروع.

المشروع: مدينة سكنية متكاملة أو منطقة سكنية تقوم بتشييدها شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية على الأراضي المخصصة للمؤسسة بموجب أحكام القانون واللائحة.

عقد المشروع: مجموعة الاتفاقيات التي يتعين إبرامها بشأن تنفيذ أحد المشاريع التي تطرح وفقاً لأحكام القانون واللائحة.

قانوني الرعاية السكنية: القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية، والقانون رقم (27) لسنة 1995 في شأن إسهام نشاط القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة لأغراض الرعاية السكنية.

لائحة الرعاية السكنية: اللائحة التي يعمل بها لدى المؤسسة في شأن قواعد استحقاق الرعاية السكنية، والتي تصدر بقرار من الوزير بعد موافقة مجلس الإدارة، استنادا لنصوص قانوني الرعاية السكنية.

القطاع المختص: القطاع المختص بشئون الاستثمار في المؤسسة.

الجهات الحكومية: الوزارات والإدارات الحكومية والهيئات والمؤسسات العامة ذات الميزانية الملحقة أو المستقلة والشركات المملوكة بالكامل للدولة.

لجنة التقييم: لجنة تشكل بقرار من الوزير بناء على توصية القطاع المختص لدراسة العطاءات واختيار أفضلها.

المالك: كل من تسجل باسمه وحدة عقارية بموجب عقد البيع.

الشاغل: كل من يستأجر أو ينتفع بوحدة عقارية.

المستفيد: كل مالك أو شاغل لوحدة عقارية.

جهة إدارة العقار: الجهة التي تتولى إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة وفقاً لأحكام اللائحة والمستندات التعاقدية.

الميثاق الأساسي: نظام يتضمن شروطا وأحكاما تنظم كافة الأمور المتعلقة بإدارة وتشغيل وصيانة الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة وقيمة اشتراك مقابل الخدمات، وفقا للقواعد والإجراءات التي تنظمها اللائحة وكراسة الشروط.

عقد البيع: العقد المبرم بين الشركة والمالك والذي يتم بموجبه منح المالك حقوقًا عقارية على الوحدة العقارية.

الفعاليات المؤقتة: أية مهرجانات، أو معارض، أو أنشطة ترفيهية ،أو احتفالات، أو أسواق، أو أكشاك أو أي مناسبات أو أنشطة أخرى تقيمها أو تنظمها الشركة بصفة مؤقتة بغرض خدمة المشروع والمستفيدين.

النفايات: مجموعة الفضلات الناتجة عن التجمعات السكانية والحضرية والأنشطة المصاحبة لها من اجتماعية واقتصادية وتنموية.

الإعلانات: كل وسيلة الغرض منها إعلام الكافة أو فئة من الناس عن إحدى السلع، أو المنتجات الصناعية ،أو التجارية، أو الأجهزة، أو الآلات، أو أية أنشطة أعمال تجارية أو صناعية أو مهنية سواء استخدم في ذلك الكتابة، أو الرسم أو الصورة أو الصوت أو الضوء أو غيرها من وسائل التعبير وسواء صنع الإعلان من الخشب أو المعدن أو الورق أو القماش أو البلاستيك أو الزجاج أو أية مواد أخرى تستخدم في هذا الغرض.

الصندوق الاحتياطي: صندوق مخصص للأجزاء المشتركة، لتغطية الحالات الطارئة أو لإحلال المُعدات والأجهِزة في الأجزاء المُشتركة، ولا يجوز التصرف في ذلك الاحتياطي لأي أغراض أخرى إلا بعد الحصول على موافقة مسبقة من المُؤسسة وذلك فيما عدا الحالات الطارئة التي لا تحتمل التأخير.

 

خطوات التعاقد لتنفيذ أحد المشاريع

مادة (2)

تتخذ المؤسسة للتعاقد بشأن تنفيذ أحد المشاريع الخاضعة للقانون واللائحة الخطوات التالية:

الأولى: اعتماد طرح المشروع والإعلان عنه

الثانية: التأهيل

الثالثة: طرح المشروع.

الرابعة: الترسية والتعاقد.

وتدرج أحكام الخطوتين الثالثة والرابعة بكراسة شروط المشروع.

 

الفصل الثاني: اعتماد طرح المشروع والإعلان عنه

اقتراح فكرة طرح المشروع

مادة (3)

يكون اقتراح فكرة طرح المشروع من قبل القطاع المختص، وتقوم المؤسسة برفع المقترح للوزير لعرضه على مجلس الإدارة للنظر في اعتماد الفكرة، تمهيدا لقيام المؤسسة بإعداد الدراسات اللازمة للطرح.

 

اعتماد طرح المشروع

مادة (4)

للمؤسسة حال اعتماد فكرة طرح المشروع الاستعانة بالجهات الاستشارية المتخصصة المحلية والأجنبية التي يراها مناسبة لأغراض دراسة وطرح المشروع وفقاً لأحكام القانون واللائحة.

ويقوم القطاع المختص بإعداد الدراسات اللازمة للمشروع، والتي تشمل على الأخص ما يلي:

1. البيانات الأساسية والمعلومات الجغرافية للمشروع.

2. الدراسة الخاصة بنسب استعمالات الأراضي والأنشطة ومكونات المشروع المقترحة من وحدات سكنية ومباني خدمية ومناطق وقسائم تجارية، وصناعية، وحرفية وغيرها.

3. الدراسة الأولية للتكاليف المالية وجدوى المشروع.

4. أسلوب المنافسة وهيكل المشروع المقترح طرحه.

5. المدة الزمنية المقترحة للاستثمار.

6. الإعفاءات والامتيازات والمزايا المقترحة الخاصة بطرح المشروع.

7. البرنامج الزمني المقترح لأعمال وإجراءات طرح وتنفيذ المشروع.

8. المعايير والمتطلبات اللازمة حسب طبيعة المشروع في ضوء أحكام مواد الفصل الثاني من القانون والأحكام المتعلقة بتأسيس الشركات.

9. أي دراسات أخرى لازمة لاستكمال متطلبات اعتماد طرح المشروع.

10. ويجب أن يكون المشروع المراد طرحه وفقا لأحكام القانون واللائحة بحسب الدراسات المعدة له مستوفيا للاشتراطات القانونية والفنية والبيئية ومجدي اقتصاديا.

11. وترفع المؤسسة الى الوزير توصياتها ونتائج الدراسة المتكاملة متضمنة جميع البيانات والمعلومات، ليقوم بعرضها على مجلس الإدارة للنظر في اعتماد طرح المشروع على ضوء توصية المؤسسة.

 

الإعلان عن الرغبة في طرح المشروع

مادة (5)

للمؤسسة أن تعلن عن رغبتها في طرح المشروع للوقوف على مدى اهتمام الراغبين بالاستثمار فيه، ويتم الإعلان عن ذلك بالأسلوب والإجراءات التي يحددها القطاع المختص.

ويجب أن يتضمن الإعلان موجزاً عن المشروع وأهدافه والموقع المقترح لتنفيذه، وتحديد طريقة تقديم الطلب وأية معلومات أو شروط أخرى ذات علاقة بالمشروع، ويجوز للقطاع المختص قبول طلبات إبداء الرغبة عن طريق وسيلة اتصال إلكترونية.

 

الفصل الثالث: التأهيل

طرق التأهيل

مادة (6)

على كل من يرغب بالاستثمار في مشروع يطرح وفقاً لأحكام القانون واللائحة، أن يثبت قدرته على الوفاء بالتزاماته في تنفيذ المشروع، ويتم التأكد من مؤهلاته وقدراته من خلال إجراءات التأهيل، ويكون اعتماد طريقة التأهيل بناء على توصية القطاع المختص وبحسب طبيعة المشروع بإحدى الطريقتين التاليتين:

1. التأهيل المسبق:

تقوم المؤسسة بعد موافقة مجلس الإدارة على وثيقة التأهيل بالإعلان عن دعوة قبول طلبات تأهيل الراغبين بالاستثمار في أحد المشروعات من خلال إجراءات التأهيل المسبق بناء على الأسس والمعايير التي تحددها وثيقة التأهيل.

2. التأهيل اللاحق:

لمجلس الإدارة أن يقرر دمج مرحلة التأهيل مع مرحلة تقديم العطاءات، وفي هذه الحالة يعتبر تأهيل الجهات الراغبة بالاستثمار في المشروع تأهيلاً لاحقاً، على أن يتم بيان أسس ومعايير التأهيل في كراسة الشروط.

ويتعين أن تتوافر في التأهيل اللاحق ذات شروط التأهيل المسبق، ويقدم الراغبون بالاستثمار مستندات طلب التأهيل في مظروف مستقل عن مظاريف العطاءات.

ويتعين على لجنة التقييم فض مظاريف التأهيل اللاحق قبل فض مظاريف العطاءات وإعداد قائمة بالمؤهلين وعرضها على المدير العام لاعتمادها قبل دراسة وتقييم العطاءات.

 

الدعوة للتأهيل

مادة (7)

تقوم المؤسسة بالإعلان عن دعوة الراغبين بالتأهل للمشروع في الجريدة الرسمية وأي وسائل أخرى مناسبة لطبيعة المشروع، على أن يتضمن الإعلان على الأخص ما يلي:

1. موجز عن المشروع وأهدافه.

2. الخبرات المطلوبة للتأهيل.

3. نظام التعاقد ومدته.

4. الميعاد النهائي للحصول على وثيقة التأهيل محدداً بالتاريخ والساعة.

5. مقابل الحصول على وثيقة التأهيل (إن وجد)، ويجوز للمؤسسة إرجاء أدائه عند تقديم طلب التأهيل.

6. التاريخ المحدد لتقديم طلبات التأهيل ومكان تقديمها، ويجب ألا تقل المدة المحددة لتقديم طلبات التأهيل عن (15) خمسة عشر يوما من تاريخ الإعلان.

 

وثيقة التأهيل

مادة (8)

مع مراعاة الطبيعة الخاصة لكل مشروع، يجب أن تتضمن وثيقة التأهيل على الأخص ما يلي:

1. تعليمات وطريقة إعداد طلب التأهيل.

2. وصف المشروع من حيث موقعه وطبيعته وعناصره الرئيسية ومساحة الأرض محل التنفيذ.

3. بيان الخبرات الخاصة المطلوب توافرها في الراغبين بالتأهل.

4. متطلبات ومعايير وآلية تقييم الراغبين بالتأهل.

5. طريقة تقديم طلبات التأهيل.

 

الاستفسارات المتعلقة بالتأهيل

مادة (9)

للمؤسسة طلب إيضاحات من مقدمي طلبات التأهيل وذلك بشأن أي استفسار أو غموض قد تراه في المستندات المقدمة منهم.

وللمتقدمين الاستفسار بشأن شروط التأهيل وفقاً للشروط والضوابط التي يتم تحديدها في وثيقة التأهيل.

 

لجنة دراسة وتقييم طلبات التأهيل المسبق

مادة (10)

تشكل بقرار من الوزير بناء على اقتراح القطاع المختص لجنة لدراسة وتقييم طلبات التأهيل المسبق المقدمة للمؤسسة، وإعداد تقرير تثبت فيه النتائج التي أسفرت عنها أعمال تقييم طلبات التأهيل والتوصية بتسمية المستثمرين المخول لهم تقديم العطاءات والمستبعدين وأسباب الاستبعاد، ويرفع التقرير للوزير لعرضه على مجلس الإدارة.

 

طلبات التأهيل المقدمة من تحالفات

مادة (11)

إذا كان طلب التأهيل مقدم من تحالف، فيجب عليه أن يحدد قائدا له من بين أعضائه يتولى – بموجب توكيلات رسمية صادرة له من أعضاء التحالف – تمثيل التحالف أمام المؤسسة، ويشترط أن تتوافر في قائد التحالف الخبرة والنسبة الواجب مشاركته بها في التحالف والمحددة بوثيقة التأهيل.

ويتم تقييم طلبات التأهيل وفقا لطبيعة المشروع والشروط الواردة في وثيقة التأهيل.

ويستبعد كل عضو من أعضاء أي تحالف متقدم بطلب التأهيل منفردا أو من خلال تحالف آخر لذات المشروع.

 

قرار التأهيل

مادة (12)

يتولى القطاع المختص إخطار المستثمرين المخول لهم تقديم العطاءات والمستبعدين بالقرار النهائي الصادر بشأن طلبات التأهيل على العنوان المحدد في طلبهم.

 

الفصل الرابع: الكفالة الأولية

أحكام الكفالة الأولية

مادة (13)

يجب أن يُقدم مع كل عطاء كفالة أولية.

وتحدد كراسة الشروط قيمة الكفالة الأولية وشروطها وموعد تقديمها ومدة صلاحيتها وآلية تمديدها.

 

شروط الكفالة الأولية

مادة (14)

يشترط أن تكون الكفالة الأولية بالدينار الكويتي في شكل شيك مصدق أو خطاب ضمان صادر من بنك مرخص له بالعمل في دولة الكويت.

 

عدم تقديم الكفالة الأولية

مادة (15)

يستبعد العطاء غير المصحوب بالكفالة الأولية طبقاً لأحكامها المحددة في كراسة الشروط.

 

مصادرة الكفالة الأولية

مادة (16)

تصادر المؤسسة الكفالة الأولية دون حاجة لإنذار أو حكم قضائي في الأحوال الآتية:

1. قيام المستثمر بسحب عطاءه أو تعديله بعد الميعاد النهائي لتقديم العطاءات وقبل انتهاء المدة المحددة لصلاحيتها.

2. عدم استجابة المستثمر لدعوة المؤسسة للدخول في مفاوضات معها خلال المدة التي تحددها المؤسسة.

3. عدم قيام المستثمر الفائز بالتوقيع على وثيقة الالتزام خلال مدة (15) خمسة عشر يوم عمل من تاريخ إخطاره بالتوقيع عليها.

4. عدم استيفاء المستثمر الفائز لأي شرط مسبق من الشروط التي تم الاتفاق عليها في وثيقة الالتزام تمهيداً لتوقيع عقد المشروع.

5. عدم قيام الشركة بتقديم كفالة الإنجاز أو أي كفالة أخرى منصوص عليها في كراسة الشروط وذلك خلال المدة المبينة في عقد المشروع.

6. أية حالات أخرى تتضمنها كراسة الشروط.

 

رد الكفالة الأولية

مادة (17)

تقوم المؤسسة بعد توقيع وثيقة الالتزام برد الكفالة الأولية لمقدمي العطاءات بناءً على طلبهم، باستثناء المستثمر الثاني ترتيباً وذلك لحين توقيع عقد المشروع مع الشركة، أو انتهاء مدة سريان الكفالة الأولية المقدمة في عطاء المستثمر الثاني ورفضه تمديدها.

ولا يجوز استرداد الكفالة الأولية في حال التأهيل اللاحق إلا بعد البت في التظلم أو فوات مدته.

 

الفصل الخامس: طرح المشروع

كراسة الشروط

مادة (18)

تقوم المؤسسة بإعداد كراسة الشروط للمشروع، ولها في سبيل ذلك الاستعانة بالجهات الاستشارية المتخصصة المحلية والأجنبية، ويجب أن تتضمن على الأخص ما يلي:

1. قواعد وتعليمات تقديم العطاءات.

2. المعادلة التي يتم على أساسها ترسية المشروع، والتي توضع في ضوء الأوزان النسبية الفنية والمالية والقانونية.

3. الشروط التعاقدية متضمنة الشروط والمواصفات الفنية والمالية والقانونية للمشروع.

4. المزايا والإعفاءات المقرر منحها للمشروع إن وجدت

5. نموذج وثائق عقد المشروع.

أية وثائق أو قواعد أو شروط أخرى تتفق وطبيعة المشروع.

 

الاستفسارات المتعلقة بطرح المشروع

مادة (19)

للمؤسسة طلب إيضاحات من مقدمي العطاءات وذلك بشأن أي استفسار أو غموض قد تراه في المستندات المقدمة منهم، كما أن لها في أي مرحلة من مراحل الطرح أن تطلب معلومات أو بيانات أو وثائق إضافية تؤكد مؤهلاتهم وقدراتهم على تنفيذ المشروع، وتعتبر الإيضاحات والمستندات المقدمة بهذا الشأن جزءاً لا يتجزأ من عطائه.

وللمتقدمين الاستفسار بشأن شروط المنافسة وفقاً للشروط والضوابط التي يتم تحديدها في كراسة الشروط.

 

تقديم العطاءات

مادة (20)

يجب عند تقديم العطاءات مراعاة ما يلي على الأخص:

1. طريقة إعداد العطاءات وعدد المظاريف المطلوبة ومضمون كل منها.

2. الميعاد المحدد لتقديم العطاءات بالتاريخ والساعة، ومكان تقديمها، على ألا تقل مدة تقديم العطاءات عن (90) تسعين يوماً من تاريخ إعلان تقديم العطاءات.

3. تقديم الكفالة الأولية.

4. مدة سريان العطاءات.

5. أن يكون العرض المالي مقوماً بالدينار الكويتي وقت تقديمه.

6. الوثائق والمعلومات التي يتعين على المستثمر المتقدم أن يرفقها بعطائه.

7. المستندات المطلوبة من أي تحالف يتقدم بعطاءه بما في ذلك نسخة عقد التحالف مصدقاً عليها من الجهات الرسمية وبيان المفوض في تمثيل التحالف وسند تفويضه.

8. أية متطلبات أخرى تتفق مع طبيعة المشروع.

 

تعديل كراسة الشروط

مادة (21)

للمؤسسة إجراء تعديل على كراسة الشروط وذلك قبل الموعد النهائي لتقديم العطاءات بشرط إتاحة مدة زمنية كافية للمستثمرين لإعداد عطاءاتهم.

وتصدر تلك التعديلات بموجب ملحق معتمد من مجلس الإدارة في ضوء اقتراح القطاع المختص، وعلى المؤسسة إرسال الملحق من خلال وسيلة اتصال إلكترونية للمستثمرين الذين قاموا باستلام كراسة الشروط وذلك دون مقابل، وتعتبر هذه الملاحق جزءاً لا يتجزأ من كراسة الشروط.

وللمؤسسة تمديد ميعاد تقديم العطاءات وإجراء التعديلات غير الجوهرية على كراسة الشروط.

وفي جميع الأحوال يتعين ألا تخل تلك التعديلات بنتائج التأهيل.

 

عناصر العطاءات المقدمة

مادة (22)

مع مراعاة طبيعة كل مشروع، يجب أن يقدم العطاء مشتملاً على مظاريف منفصلة وفقاً لما هو وارد بكراسة الشروط، ويشمل على الأخص ما يلي:

أولاً: مظروف العرض الفني، ويشمل على الأخص ما يلي:

1. الوسيلة والأسلوب الفني المقترح لتنفيذ المشروع.

2. التصميم المقترح للمشروع.

3. البرنامج الزمني المقترح لتنفيذ المشروع.

4. الجهات الفنية والإدارية المختصة بتنفيذ وتشغيل وصيانة المشروع، ومقاولي الباطن الرئيسيين المقترح الاستعانة بهم لتنفيذ الأعمال.

5. المعلومات والبيانات والآلية المقترحة لمراعاة معايير المحافظة على البيئة والأمن والسلامة.

6. الخطة المقترحة لبيع الوحدات العقارية.

7. خطة تشغيل وإدارة وصيانة المشروع.

ثانياً: مظروف العرض المالي، ويشمل على الأخص ما يلي:

1. المردود المالي المتوقع للمؤسسة.

2. التكاليف المتوقعة لتصميم وإنشاء وتشغيل وإدارة وصيانة المشروع.

3. تكلفة تمويل المشروع ومصادره.

4. المردود الاستثماري المتوقع من المشروع.

5. التكلفة المالية على المؤسسة في ضوء المعادلة المعتمدة لترسية المشروع.

6. النماذج المالية المعدة للمشروع.

7. سعر المتر المربع لكل وحدة سكنية لمستحقي الرعاية السكنية.

ثالثاً: مظروف الكفالة الأولية للمستثمر وفقاً لأحكام اللائحة وبما يتفق مع كراسة الشروط.

رابعاً: مظروف طلب التأهيل في حالة التأهيل اللاحق.

 

استلام العطاءات وحفظها

مادة (23)

تقدم العطاءات إلى المؤسسة من شخص مخول قانونا بتقديمها، وتقوم المؤسسة بعمل الترتيبات اللازمة لاستلام العطاءات المحتوية على المظاريف بما يكفل حفظها بطريقة آمنة، ولا يجوز فتحها إلا من قبل لجنة التقييم.

 

سحب العطاء وتعديله

مادة (24)

لا يجوز لمقدم العطاء سحب عطائه أو تعديله بعد انقضاء الميعاد النهائي لتقديم العطاءات، ويجوز له قبل ذلك، أن ينسحب أو يستبدل عطاءه بعطاء جديد، ويشترط تقديم العطاء الجديد بذات الطريقة المنصوص عليها لتقديم العطاء وقبل انقضاء الميعاد النهائي لتقديم العطاءات.

 

تقييم العطاءات

مادة (25)

تشكل بقرار من الوزير بناء على اقتراح القطاع المختص، لجنة لتقييم العطاءات، تختص بدراسة وتقييم العروض الفنية على أساس المعايير والأوزان المنصوص عليها في كراسة الشروط، وذلك قبل النظر في العرض المالي، وللجنة في سبيل النهوض باختصاصها استيفاء جميع البيانات والمستندات اللازمة لذلك.

وترفع لجنة التقييم تقريراً بتقييم العروض الفنية مشفوعاً بتوصيتها إلى المدير العام للنظر في اعتماده، وتقوم المؤسسة بإخطار المستثمرين المقبولة عروضهم الفنية، وكذلك الذين تم استبعادهم وأسباب الاستبعاد.

 

جلسة فض المظاريف المالية

مادة (26)

تحدد لجنة التقييم جلسة علنية لفض المظاريف المالية للعطاءات المقدمة من المستثمرين، وللجنة التقييم الاستعانة بمن تراه مناسباً من ذوي الخبرات والمختصين والجهات الاستشارية.

وتباشر لجنة التقييم خلال الجلسة إثبات الحضور والتأكد من سلامة المظاريف المالية وتعد محضراً بذلك، على أن يتم فض المظاريف المالية وفقاً للترتيب الأبجدي لمقدمي العطاءات، وتتلى قيمة كل عرض مالي بصوت مسموع وتدون في جدول يعد لهذا الغرض، ويعتد بالقيمة الأعلى حال ورود أكثر من قيمة في أي مظروف مالي، ولا يخل ذلك بحق المؤسسة في استبعاد ذلك العطاء وفقاً للشروط المنصوص عليها في كراسة الشروط.

 

العطاء الوحيد

مادة (27)

في حال ورود عطاء وحيد أو إذا كانت العطاءات الأخرى غير صالحة للنظر فيها لمخالفتها أو لعدم استيفائها لأي شرط وارد بكراسة الشروط، تقوم لجنة التقييم بفض العطاء وتقييمه، وتعد محضراً بذلك يعرض على مجلس الإدارة مرفقاً به التوصية التي تراها مناسبة، ولمجلس الإدارة أن يقرر قبول هذا العطاء أو إعادة طرح المشروع أو إجراء أي تعديل يراه مناسباً في كراسة الشروط أو إلغاء المشروع دون أدنى مسؤولية على المؤسسة.

 

إجراءات تساوي نتائج التقييم النهائية

مادة (28)

في حال تساوي أكثر من عطاء بحيث يمثل كل منهم أفضل العطاءات المقدمة، يرجح العطاء الذي تضمن عرضاً فنياً أفضل، ويجوز بناء على توصية لجنة التقييم وموافقة مجلس الإدارة مطالبة المتنافسين بتقديم عروض مالية جديدة لا تقل قيمتها عن أعلى سعر مالي مقدم في تلك العطاءات، وتخصص جلسة علنية لفض مظاريف العروض المالية الجديدة يدعى إليها مقدميها، وتعد لجنة التقييم تقريراً بذلك يقدم إلى الوزير تمهيداً لرفعه إلى مجلس الإدارة لاتخاذ قراره في هذا الشأن.

وذلك دون الإخلال بحق المؤسسة في إلغاء المنافسة أو إعادة طرح المشروع دون أدنى مسؤولية.

 

تحديد المستثمر المفضل

مادة (29)

تعد لجنة التقييم تقريراً بتقييم العروض الفنية والمالية في ضوء ما انتهت إليه نتائج الجلسة العلنية يقدم إلى الوزير تمهيدا لرفعه إلى مجلس الإدارة متضمناً توصيتها بتحديد المستثمر المفضل والمستثمر الذي يليه في الترتيب من حيث أفضلية العطاءات المقدمة.

ويحدد مجلس الإدارة المستثمر المفضل في ضوء توصية لجنة التقييم، وتقوم المؤسسة بإبلاغه تمهيداً للتفاوض معه.

وتخطر المؤسسة سائر المستثمرين الذين اجتازوا مرحلة العروض المالية بترتيبهم وتحتفظ المؤسسة بالكفالة الأولية الخاصة للمستثمر المفضل والمستثمر الذي يليه في الترتيب، ولها الإفراج عن الكفالة الأولية الخاصة بالمستثمرين الآخرين ما لم تر إبقائها لحين اختيار المستثمر الفائز أو انتهاء مدة الكفالة المقدمة أو رفضهم تجديدها أو تمديدها وفقاً للشروط المنصوص عليها في كراسة الشروط.

 

التفاوض مع المستثمر المفضل

مادة (30)

توجه المؤسسة دعوة للمستثمر المفضل للتفاوض في شأن العطاء المقدم منه والتفاصيل والإيضاحات التي يتناولها وتحفظاته على عقد المشروع.

وتحدد المؤسسة في دعوتها الموضوعات التي تشملها المفاوضات والمدة الزمنية المحددة للتفاوض، ويتولى القطاع المختص إجراء التفاوض مع المستثمر المفضل.

وفي جميع الأحوال لا يجوز أن تتناول هذه المفاوضات أية شروط تعاقدية اعتبرتها دعوة تقديم العطاءات شروطاً غير قابلة للتفاوض أو قيودا جوهرية وفقاً لكراسة الشروط، كما لا يجوز إجراء أي تعديل في الشروط الفنية والمالية التي تم تقييم العطاءات على أساسها، ولا يجوز أن تنشئ المفاوضات أي تعديل يعفي المستثمر المفضل من أية مسئوليات وفقاً لما هو منصوص عليه في كراسة الشروط.

وتثبت هذه المفاوضات في محضر يوقع عليه أطراف التفاوض، وتعتبر نتائج المفاوضات جزءا لا يتجرأ من عقد المشروع.

 

فشل المفاوضات

مادة (31)

في حالة تعثر الوصول من خلال المفاوضات إلى اتفاق نهائي مع المستثمر المفضل، تقوم المؤسسة بإنذاره بوقف المفاوضات معه ومطالبته بتقديم أفضل عرض نهائي بصورة خطية، ويرفع هذا العرض إلى مجلس الإدارة مصحوبا بتوصية القطاع المختص لاتخاذ قرار بشأنه.

أما في حالة عدم قبول هذا العرض أو امتناع المستثمر المفضل عن تقديم العرض المطلوب خلال المهلة المسموحة له، يتم إنهاء المفاوضات معه بناء على موافقة مجلس الإدارة.

ويقوم القطاع المختص بدعوة مقدم أو مقدمي العطاءات الأخرى وفقاً لترتيبهم للتفاوض معهم بغرض الاتفاق النهائي مع أحدهم على شروط التعاقد، وذلك بعد انقضاء مواعيد التظلم من قرار إنهاء التفاوض، والبت فيه.

ولا يجوز للمؤسسة استئناف المفاوضات مع مقدم أي عطاء سبق إنهاء المفاوضات معه، كما لا يجوز لها التفاوض مع اثنين من مقدمي العطاءات أو أكثر في آن واحد، ولا يجوز للمؤسسة التنازل لصالح المستثمر المفضل التالي عن شرط كان محل رفض مع مستثمر مفضل سابق.

 

الفصل السادس: الترسية والتعاقد

وثيقة الالتزام

مادة (32)

في حالة التوصل إلى اتفاق مع المستثمر المفضل، وبعد موافقة مجلس الإدارة على اعتماد التوصية الخاصة باختياره كمستثمر فائز، يدعى إلى التوقيع على وثيقة الالتزام المرفق بها نموذج عقد المشروع الذي تم الاتفاق عليه، ولا يكون عقد المشروع منتجا لآثاره القانونية أو ملزما للمؤسسة إلا بعد استيفاء شروط التعاقد المبينة في وثيقة الالتزام، باستثناء اتفاقية ضمان السرية التي ينتج أثرها القانوني من تاريخ توقيعها.

 

الشروط التعاقدية

مادة (33)

مع مراعاة طبيعة كل مشروع، يجب أن تشتمل الشروط التعاقدية على العناصر التالية:

1. المعلومات التفصيلية المتوفرة عن المشروع.

2. المواصفات والمتطلبات والاشتراطات الفنية والمالية والقانونية وغيرها من الجوانب اللازمة للمشروع.

3. الأرض المخصصة للمشروع وأية قيم حق انتفاع بها، أو أصول قائمة عليها أو ستوفرها المؤسسة للشركة.

4. قيمة كفالة الإنجاز المطلوب تقديمها من الشركة عند التعاقد

5. أية شروط أخرى وفقاً لطبيعة المشروع.

 

عقد المشروع

مادة (34)

مع مراعاة طبيعة كل مشروع والاعتبارات الخاصة بطريقة تنفيذه، يجب أن يشمل عقد المشروع على الأخص ما يلي:

1. وثيقة العقد وملاحقه.

2. وثيقة الالتزام.

3. وثيقة عقد استبدال المستثمر.

4. اتفاقية ضمان السرية.

 

وثيقة العقد

مادة (35)

يجب أن تتضمن وثيقة العقد على الأخص ما يلي:

1. موضوع العقد.

2. مدة العقد، شاملة مدد التنفيذ والاستثمار.

3. التزامات الأطراف.

4. تحديد الخدمات وأحكامها.

5. الإقرارات والضمانات والتعهدات.

6. طرق المحاسبة وعملية الدفع.

7. أحكام التأمين.

8. المخططات والسجلات والتقارير.

9. أحكام التنازل.

10. الأوامر التغييرية.

11. حالات فسخ العقد.

12. تصفية المشروع وإنهاء العقد للمصلحة العامة.

13. أسس التعويض.

14. طرق فض المنازعات.

15. الاشتراطات الفنية والبيئية والمالية والاقتصادية للمشروع.

16. شروط الأمن والسلامة.

17. أية بنود أخرى تقررها المؤسسة.

 

لغة وثيقة العقد

مادة (36)

تحرر وثيقة العقد باللغة العربية ويجوز أن تكون مصحوبة بترجمة إنجليزية مالم يستدع الأمر خلاف ذلك، ويجوز أن تكون المراسلات والمكاتبات ومحاضر الاجتماعات المتعلقة بتنفيذ أعمال العقد باللغة الإنجليزية.

وفي جميع الأحوال تكون النسخة العربية هي المعتمد نصوصها في مجال تفسير العقد وتنفيذه.

 

الدعوة لتوقيع وثيقة العقد

مادة (37)

إذا كان المستثمر الفائز تحالفا، يجب على كل عضو من أعضاء التحالف تقديم كافة ما تطلبه المؤسسة من مستندات رسمية مصدقة لإثبات ملكيته لأسهم الشركة التي تم تأسيسها سواء بصورة مباشرة أو غير مباشرة، وتراعى في هذه الحالة الضمانات المقدمة من المستثمر الفائز تجاه المؤسسة.

فيما عدا الحالات التي يجب فيها إنشاء شركة مساهمة عامة، على المستثمر الفائز أن يؤسس الشركة وفقاً لقوانين دولة الكويت والتوقيع على عقد المشروع بناء على ما تم الاتفاق عليه في وثيقة الالتزام.

 

الإجراءات في حال انسحاب المستثمر الفائز أو تخلفه عن توقيع عقد المشروع

مادة (38)

في حال انسحاب المستثمر الفائز أو تخلفه عن تقديم الكفالات المطلوبة في المدد المحددة وتوقيع عقد المشروع في الميعاد الذي تخطره به المؤسسة والمدرج بكراسة الشروط، تصادر الكفالة الأولية كاملة دون حاجة إلى إخطار بذلك أو اتخاذ أي إجراء إداري في شأنه، ويكون للمؤسسة الحق في التفاوض مباشرة مع صاحب العطاء التالي.

 

الفصل السابع: كفالة الإنجاز

أحكام كفالة الإنجاز

مادة (39)

يجب أن تقدم الشركة عند التعاقد كفالة إنجاز.

وتُحدد كراسة الشروط قيمة كفالة الإنجاز وشروطها وموعد تقديمها ومدة صلاحيتها وآلية تمديدها.

 

شروط كفالة الإنجاز

مادة (40)

يشترط أن تكون كفالة الإنجاز بالدينار الكويتي في شكل خطاب ضمان صادر من بنك مرخص له بالعمل في دولة الكويت، ولا تدفع عنها أية فوائد.

 

الاحتفاظ بكفالة الإنجاز

مادة (41)

يجب الاحتفاظ بكفالة الإنجاز إلى أن يتم تنفيذ أعمال البناء بالمشروع، طبقاً للشروط المحددة في كراسة الشروط.

 

رد كفالة الإنجاز

مادة (42)

ترد كفالة الإنجاز أو ما تبقى منها، لصاحبها، بناءً على طلبه، طبقاً للشروط المحددة في كراسة الشروط.، بعد أن يتم تنفيذ أعمال البناء بالمشروع.

 

الفصل الثامن: تأسيس شركة المشروع والاكتتاب فيها

تأسيس شركة المشروع

مادة (43)

تتولى المؤسسة، بعد طرح المشروع وتحديد المستثمر الفائز، تأسيس شركة مساهمة عامة للمشروع الذي تزيد كلفته الإجمالية على (250 مليون د.ك) مئتين وخمسين مليون دينار كويتي، وشركات أخرى للمشاريع التي تقل كلفتها عن ذلك، وفقا لقانون الشركات.

وفي حال كان المستثمر الفائز تحالفاً، يتعين عليه تأسيس شركة للتحالف لتملك حصة المستثمر الفائز في الشركة المساهمة العامة.

وتخصص بقرار من مجلس الإدارة وفقاً لدراسة الجدوى الاقتصادية أسهم الشركات المساهمة العامة على النحو الوارد في القانون، وتتم الدعوة للاكتتاب عن طريق الجريدة الرسمية فضلا عن وسيلة إعلام محلية أو دولية على الأقل، مع النشر في الصفحة الإلكترونية الخاصة بالمؤسسة.

 

آلية اكتتاب المؤسسة

مادة (44)

تقوم المؤسسة بمخاطبة الجهات العامة التي أبدت رغبتها بالاستثمار في المشروعات التي تطرح من قبل المؤسسة وتؤسس شركة مساهمة عامة لتنفيذها، لتحديد نسبة الأسهم التي ترغب هذه الجهات في الاكتتاب فيها من الحصة المخصصة للجهات العامة.

وللمؤسسة في الأحوال التي عهد فيها القانون لها بالاكتتاب نيابة عن الجهات العامة، الاكتتاب في حصة الأسهم المخصصة لهذه الجهات وبالنسبة المتفق عليها في عقد التأسيس واتفاقية الشركاء للشركة المساهمة العامة من قيمة الأسهم والتي يوقع عليها الشركاء المؤسسون وتسجل الأسهم باسم المؤسسة مع الإشارة إلى تخصيصها للجهة العامة التي طلبت تملكها في نشرة الاكتتاب عند تحويلها وفقاً لأحكام القانون.

وعلى المؤسسة التأكد من قيام المستثمر الفائز أو شركة التحالف – بحسب الأحوال – بسداد قيمة الاكتتاب في النسبة المخصصة له من قيمة الأسهم التي فاز بها في الشركة المساهمة العامة.

ويتعين على المستثمر الفائز الاكتتاب بالنسبة المحددة له في مهلة لا تجاوز خمسة عشر يوم عمل من تاريخ إخطاره بالتخصيص، فإذا لم يكتتب، يحق للمؤسسة مصادرة الكفالة الأولية المقدمة منه.

وبعد استكمال إجراءات التأسيس، وانعقاد الجمعية العمومية، وإعداد نشرة الاكتتاب العامة، تقوم المؤسسة بالاكتتاب نيابة عن المواطنين بالنسبة المتفق عليها في عقد التأسيس واتفاقية الشركاء للشركة المساهمة العامة من قيمة الأسهم المخصصة لهم. وتشرف المؤسسة على استكمال رأسمال الشركة وفقاً للشروط المتفق عليها في عقد التأسيس والنظام الأساسي فيما بين رأس المال المصدر ورأس المال المصرح به.

 

تحويل الأسهم

مادة (45)

تقوم المؤسسة بمجرد تشغيل المشروع كلياً بالتأكد من استكمال رأس مال الشركة المصرح به بشكل نهائي وتقويمه بما يتفق مع تكاليف الإنشاء الفعلية، ولا يجوز تعديل رأس مال الشركة المساهمة العامة المصرح به إلا بعد موافقة مجلس الإدارة بناء على توصية القطاع المختص، وذلك استعداداً لدعوة الجهات العامة والمواطنين لسداد قيمة الأسهم المخصصة لهم.

وفي حالة موافقة مجلس الإدارة، تقوم المؤسسة بالآتي:

1. دعوة الجهات العامة والمواطنين الذين تم الاكتتاب نيابة عنهم لتسديد قيمة هذا الاكتتاب للدولة، شاملاً القيمة الاسمية للسهم ورسوم الإصدار دون أي مبالغ أخرى، وتتم هذه الدعوة في الجريدة الرسمية وأي وسائل أخرى تحددها المؤسسة، بحيث يذكر في الدعوة المبلغ الإجمالي الواجب تسديده عن كل سهم وطريقة التسديد ووسيلة الدفع المقبولة والميعاد النهائي للتسديد، وعلى أن يتم تسديد قيمة الاكتتاب في موعد أقصاه ستون يوماً تحسب اعتباراً من أول الشهر التالي للشهر الذي تمت فيه الدعوة للاكتتاب.

2. تحول الأسهم بأسماء كل من الجهات العامة والمواطنين الذين قاموا بسداد قيمة الحصة المخصصة لهم عند تسوية واستيفاء القيمة وفقاً للمبلغ الإجمالي الواجب تسديده عن كل سهم وفقاً لوسيلة التسديد المحددة وخلال المدة المحددة في الإعلان.

وعلى وكالة المقاصة إصدار الإيصالات الدالة على ملكية الأسهم بالتعاون والتنسيق مع الجهات المختصة.

ويسقط حق الجهات العامة والمواطنين في الاكتتاب في أسهم الشركة، وذلك بالنسبة للأسهم التي لم تسدد قيمتها خلال المواعيد المشار إليها ووفقاً للشروط المبينة في الدعوة.

 

الأسهم غير المسددة قيمتها

مادة (46)

تقوم المؤسسة بعرض الأسهم التي لم تسدد قيمتها خلال الميعاد المشار إليه في المادة السابقة، وكذلك كسور الأسهم الناتجة عن عملية التوزيع، للبيع بقيمتها الاسمية على المستثمر الفائز بما لا يتعارض مع أحكام قانون الشركات، وتؤول المبالغ الناتجة عن بيع هذه الأسهم إلى المؤسسة.

وإذا تعذر بيع الأسهم أو أي جزء منها وفقاً للفقرة السابقة تظل هذه الأسهم مسجلة باسم المؤسسة نيابة عن الدولة لحين التصرف فيها.

ويكون للمؤسسة كامل حقوق المساهمين في الأسهم التي قامت بالاكتتاب بها سواء عند التأسيس ولحين تحويلها أو بعد ذلك في شأن الأسهم التي لم تسدد قيمتها.

 

الفصل التاسع: اعتماد المخططات والتصاميم وإصدار تراخيص البناء للمشروع

نسب الاستعمالات والمخططات التنظيمية

مادة (47)

يتم اعتماد نسب الاستعمالات والمخططات التنظيمية من قبل اللجنة المنصوص عليها في المادة (24) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم (113) لسنة 2014 الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم (419) لسنة 2015.

وتتولى المؤسسة اعتماد الخرائط والمخططات والتصاميم والمواصفات الخاصة بالمشاريع الخاضعة لأحكام القانون واللائحة وفقا للضوابط والأحكام التالية:

أولاً: المخطط التنظيمي للمشروع

تلتزم الشركة:

1. بإعداد الدراسات المرورية اللازمة واعتمادها من المؤسسة.

2. إعداد المخطط التنظيمي النهائي للمشروع واعتماده من المؤسسة، وفي حال تطلب الأمر تحت أي ظرف ولصالح المشروع إجراء أي تعديل على هذا المخطط، فيتعين على الشركة الرجوع الى المؤسسة للحصول على الموافقة التنظيمية المعدلة قبل تنفيذه.

ثانياً: مخططات البنية الأساسية

تلتزم الشركة:

1. بمراعاة كافة المعايير والمواصفات التصميمية المعتمدة لدى الجهات المعنية ذات الصلة بتلك الخدمات.

2. وأن تعتمد مخططات البنية الأساسية من المؤسسة.

ثالثاً: مخططات المرافق العامة والوحدات العقارية

تلتزم الشركة:

1. بالتنسيق مع الجهات الحكومية التي يتطلب لها مرافق عامة في المشروع للحصول على متطلباتهم والبرنامج المساحي لها.

2. بمراعاة معايير المؤسسة ومتطلباتها بشأن تصميم الوحدات السكنية.

3. باعتماد المخططات التصميمية من المؤسسة ويعد ذلك بمثابة ترخيص للبناء.

4. الحصول على التراخيص اللازمة من المؤسسة والجهات المختصة.

رابعاً: التعديلات على المخططات بعد استلام الجهة المستفيدة / المواطنين

1. في حال رغبة المستفيدين إجراء أي تعديلات أو تغييرات على الهيكل أو المظهر الخارجي أو أي جزء يؤثر جوهرياً على العقار المشترك أو مظهره الخارجي، فإنه يلزم تقديم مقترح بالتعديل المطلوب الى الشركة لدراسته شريطة مراعاة أن يكون النسق العام والشكل الخارجي متماشي مع الشكل العام للمنطقة.

2. في حال موافقة الشركة على طلب التعديلات ترفع المقترح إلى المؤسسة للنظر فيه.

3. في حال موافقة المؤسسة يتم إصدار ترخيص بالتعديلات.

خامساً: أعمال تشغيل وصيانة البنية الأساسية

1. يجوز إلزام الشركة ببعض أو كافة أعمال تشغيل وصيانة البنية الأساسية للمشروع وذلك بحسب طبيعة كل مشروع وكراسة الشروط.

2. تقوم الشركة بمعالجة الشكاوى والإخطارات وإصلاحها وفق عقد المشروع.

3. تتولى الشركة إنشاء منصة إلكترونية مرتبطة بالمؤسسة لمتابعة وتقييم خدمات التشغيل والصيانة وتلقي كافة الشكاوى والإخطارات من المستفيدين بالمشروع.

4. يجوز إلزام الشركة بأعمال النظافة العامة ونظافة الطرق وكافة الخدمات ومراقبة أي تجاوزات من المنتفعين وتوقيع الغرامات (وفق لائحة الغرامات والجزاءات المعتمدة للمشروع) على المتجاوز منهم، ولا يعد ذلك مبررا لتأخر الشركة في إزالة المخالفة في حينة متى استوجب ذلك.

 

أنظمة البناء

مادة (48)

تشكل بقرار من الوزير لجنة لإعداد وتحديث أنظمة البناء للمشاريع، ويعتمد كل نظام من قبل مجلس الإدارة.

 

تراخيص البناء

مادة (49)

تختص المؤسسة بإصدار وتعديل تراخيص البناء للوحدات العقارية بالمشروع، على أن يشمل الترخيص على الأخص ما يلي:

1. بيان يحدد موقع القسيمة.

2. موافقة قوة الإطفاء العام.

3. المخططات المعمارية المرخص بها.

4. المساحات الإجمالية ذات العلاقة بحسب الحالة.

5. بيان بتغذية الطاقة الكهربائية.

6. بيان بتغذية المياه العذبة.

7. بيان بالصرف الصحي.

8. رقم محضر استلام الموقع في حال الترخيص الجديد.

9. رقم الترخيص الأصلي في حال تجديد الترخيص.

 

تراخيص البناء للبنية الأساسية

مادة (50)

تختص المؤسسة بإصدار وتعديل تراخيص البناء للبنية الأساسية في المشاريع، على أن يشمل الترخيص على الأخص ما يلي:

1. موافقة الجهات الحكومية ذات العلاقة

2. المخططات المعتمدة ونقاط الربط

3. رقم محضر استلام الموقع في حال الترخيص الجديد

4. رقم الترخيص الأصلي في حال تجديد الترخيص.

 

الفصل العاشر: إدارة وتشغيل المشروع

المنصة الإلكترونية

مادة (51)

تلتزم الشركة بإنشاء وتجهيز منصة إلكترونية متخصصة لإدارة وتشغيل العقارات والمرافق التابعة لها وفقا لكراسة الشروط وطبقا لأعلى المواصفات الفنية والتقنية والأمنية، ويتم ربطها مع المؤسسة وجهة إدارة العقار والمستفيدين.

 

الميثاق الأساسي

مادة (52)

تلتزم الشركة بإعداد وصياغة الميثاق الأساسي إن وجد وبحسب طبيعة المشروع، ولا يعتبر الميثاق نافذا إلا بعد اعتماده من المؤسسة، ويكون الميثاق ملزما لكل مالك للوحدة العقارية التي يسري عليها.

ويلتزم جميع المخاطبين بالميثاق بتنفيذ شروطه وأحكامه تجاه بعضهم البعض وتجاه المؤسسة والشركة.

 

إدارة وتشغيل العقار المشترك

مادة (53)

تتولى الشركة بموجب أحكام اللائحة وعقد المشروع وعقد البيع والميثاق الأساسي، إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وفقا للضوابط التالية:

أولا: تلقي الشكاوى المقدمة من المستفيدين وإخطار المؤسسة والجهات المختصة بها.

ثانيا: إدارة وتحصيل الاشتراكات التي يتم استيفاؤها من المستفيدين لتغطية نفقات إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة في العقار.

ثالثا: استخدام الأموال المودعة في الحساب البنكي للأجزاء المشتركة للأغراض التالية:

1. خدمات الأمن والسلامة.

2. خدمات نظافة الأجزاء المشتركة ونقل النفايات بأنواعها.

3. تشغيل وصيانة وإصلاح المرافق والأجزاء المشتركة والإبقاء عليها في حالة جيدة.

4. صيانة وإصلاح وتجديد التركيبات والتجهيزات والتمديدات في الأجزاء المشتركة.

5. تغطية المصاريف الإداريّة المعتمدة للشركة

6. أقساط التأمين على العقار المشترك إن وجدت.

7. تغطية أي نفقات أخرى لازمة لإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة.

8. تغطية مبالغ للصندوق الاحتياطي حسب دراسة يتم اعتمادها من المؤسسة.

 

مكونات الأجزاء المشتركة

مادة (54)

تتألّف الأجزاء المشتركة للمبنى من أي جزء لا يقع ضمن حُدود أي وحدة، وتكون ضروريّة أو مطلوبة لوجود وصيانة واستدامة وسلامة وتشغيل العقار المشترك وأي مناطق ومساحات مشتركة أخرى يتضمنها مخطط المشروع، منها على سبيل المثال الأجزاء الهيكليّة للعقار المُشترك، غرف الحراسة، ومواقف السيارات وأنظمة المياه الباردة والساخنة وأنظمة التكييف، ومرافق تجميع ومُعالجة النفايات والمصاعد وأنابيب المياه والصّرف الصِّحي، وغيرها من الخدمات التي تخدم مستفيدي أكثر من وحدة.

وتتألّف الأجزاء المشتركة للأرض على وجه الخصوص من الطُّرق والممرات والأرصفة والمساحات المائية والمسطحات الخضراء والساحات العامة ومواقف السّيارات وخدمات البنية التحتية.

 

الحصص في الأجزاء المشتركة

مادة (55)

تخصص حصة لكل وحدة عقارية في العقارات ذات الأجزاء المشتركة، وتحدد هذه الحصة بأي من الطرق الآتية:

1. إذا كانت الوحدة العقارية في مبنى، تؤخذ مساحة الوحدة العقارية كنسبة من مساحة كافة الوحدات العقارية في المبنى.

2. إذا كانت الوحدة العقارية قسيمة أو وحدة سكنية جاهزة، تؤخذ مساحة الأرض كنسبة من إجمالي مساحة منطقة الوحدة العقارية ذات العلاقة.

ويكون للشركة حصّة شائعة في الأجزاء المشتركة للوحدات غير المُباعة، ويتم حساب هذه الحصّة على أساس مساحة الوحدة بالنسبة لمجموع المساحة الكُلّية للعقار المُشترك.

ولا يجوز للشركة التصرف في أي من الأجزاء المشتركة بأي نوع من أنواع التصرفات بما في ذلك البيع أو الرهن.

 

الحساب البنكي للأجزاء المشتركة

مادة (56)

تفتح الشركة حساباً خاصاً في أحد البنوك الكويتية وذلك لكل عقار مُشترك يودع فيه الملاك مبلغ لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، وتلتزم الشركة بتقديم تفاصيل العمليات البنكية للمؤسسة وفقا للاشتراطات المنصوص عليها بكراسة الشروط.

 

مصاريف إدارة وتشغيل وصِيانة الأجزاء المشتركة

مادة (57)

يلتزم المالك بدفع حصّته من مصاريف إدارة وتشغيل وصِيانة الأجزاء المشتركة للشركة، وتُحدّد هذه الحصّة بنسبة المساحة المُسجّلة في السِّجل العقاري والتي تُشكِّلها الوحدة من المساحة الإجماليّة للعقار المُشترك، على أن تتحمل الشركة حصّتها من هذه المصاريف بالنِّسبة للوحدات غير المُباعة وفقاً للأحكام المُتّفق عليها في عقد المشروع.

‌ولا يجوز للمالك الامتناع عن سداد المصاريف المشار إليها، كما لا يجوز له أن يتخلّى عن حصّته في الأجزاء المشتركة لتجنب المصاريف المستحقة عليه.

ويحظر على الشركة فرض أي التزامات مالية أيا كان نوعها أو مسماها على المالك نظير إدارة وتشغيل وصِيانة الأجزاء المشتركة أو لأيّ سبب آخر إلا في الحدود المنصوص عليها في عقد البيع.

كما يُحظر على الشركة اتخاذ أي إجراء بحق أي مالك يحُول دون استلامه للوحدة أو استغلاله لها أو للأجزاء المشتركة وذلك بقصد إلزامِه بسداد المصاريف المشار إليها خلافاً للإجراءات المنصوص عليها في عقد البيع.

 

عقود الصيانة

مادة (58)

للشركة إبرام عقود صيانة مع المستفيدين وذلك للقيام بأعمال الصيانة للوحدة العقارية، ويحدد عقد البيع نطاق أعمال الصيانة ورسومها.

 

التأمين على العقارات

مادة (59)

تلتزم الشركة بالتأمين على العقار المشترك بحسب الاشتراطات الواردة في عقد المشروع.

 

التقرير الدوري

مادة (60)

تلتزم الشركة بتقديم تقرير دوري نصف سنوي إلى المؤسسة بدء من تاريخ توقيع عقد المشروع وحتى انتهائه تبين فيه مكونات المشروع وسير الأعمال ونسبة الإنجاز الكلية ونسب الإنجاز التفصيلية بالإضافة إلى البيانات المالية المرتبطة بالتنفيذ والبيانات المالية المرتبطة بالدفعات المالية المتعلقة ببيع الوحدات السكنية وتأجير الوحدات الأخرى في المشروع.

ويقدم هذا التقرير عن طريق منصة إلكترونية، على أن يتضمن التقرير على نحو خاص ما يلي:

1. رقم الترخيص.

2. اسم المشروع.

3. مكونات المشروع وطبيعتها واستخداماتها.

4. موقع المشروع ومساحته الكلية.

5. نماذج الوحدات السكنية ومساحاتها ومكوناتها.

6. رقم الحسابات البنكية المتعلقة بالمشروع.

7. قيمة الوحدة السكنية لكل نموذج.

8. تاريخ بدء المشروع ومدته.

9. خطة التداخلات والتنسيق بين الأطراف ذات العلاقة.

10. البيانات الخاصة بتشغيل المشروع.

11. البيانات الخاصة بالإدارة اللوجستية للمشروع تتضمن الخطة الأمنية والمراقبة البيئية لأعمال المتعهدين

12. عدد الوحدات المباعة.

13. البرنامج الزمني للطرح والتعاقد.

14. قائمة بالمقاولين المعتمدين للمشروع متضمنه المقاولين المعتمدين لبناء القسائم السكنية.

15. قائمة بالدور الهندسية المعتمدة لكل مشروع متضمنه الدور الهندسية المعتمدة لتصميم القسائم السكنية.

16. التدفقات المالية.

17. الخطة التسويقية.

18. عدد الوحدات المسلمة.

19. عدد المباني المنجزة.

20. أي جزاءات إدارية أو مالية مترتبة على الملاحظات والمخالفات التي وقعت على الشركة.

كما تلتزم الشركة بتحديث بيانات المشروع أولا بأول على المنصة الإلكترونية متضمنة العناصر المذكورة، وتكون هذه المنصة بحسب الشروط الواردة في كراسة الشروط.

ويجب على الشركة استيفاء ملاحظات المؤسسة – إن وجدت – في المدد المحددة في عقد المشروع، ويترتب على مخالفة الشركة الجزاءات الواردة تفصيلا في عقد المشروع.

 

الرقابة والمتابعة

مادة (61)

للمؤسسة في أي وقت القيام بأعمال الرقابة والمتابعة على أعمال الشركة أثناء تنفيذ المشروع، للوقوف على مدى التزام الشركة بتنفيذ شروط وأحكام عقد المشروع ومدى التزامها بمخططات وتصاميم المشروع التي حصلت على ترخيص بناء عليها، ومدى التزامها بأحكام القانون واللائحة.

وللمؤسسة في أي وقت القيام بأعمال الرقابة والمتابعة على تشغيل وإدارة وصِيانة المشروع بما في ذلك الأجزاء المشتركة بحسب الاشتراطات الواردة في عقد المشروع، ولها أن تطلب من الشركة تزويدها بأي معلومات أو بكشوفات الحساب البنكي للأجزاء المشتركة.

 

الفصل الحادي عشر: آلية استقبال رغبات مستحقي الرعاية السكنية

اختيار الوحدة السكنية

مادة (62)

تلتزم الشركة بعد أخذ موافقة المؤسسة كتابيا بالإعلان عن منتجات الوحدات السكنية بعد اعتماد المؤسسة لمخططاتها التنظيمية، وتتولى عرض مخطط المنطقة السكنية على منصة إلكترونية، يتم من خلالها استقبال رغبات مستحقي الرعاية السكنية واختيار نموذج سكنهم وموقعه، ولا يجوز بعد انقضاء الميعاد المحدد بالإعلان تغيير نوع الرغبة، ويتم حفظ الرغبة بأنظمة المنصة، ويعد ذلك توثيقا لها.

 

استحقاق الرعاية السكنية

مادة (63)

تطبق قواعد استحقاق الرعاية السكنية المقررة بموجب قانوني الرعاية السكنية ولائحة الرعاية السكنية، ويصدر قرار من الوزير بعد موافقة مجلس الإدارة بأحكام تطبيق هذه القواعد بما لا يتعارض مع أحكام القانون أو اللائحة.

 

الفصل الثاني عشر: بيع الوحدات العقارية

إجراءات بيع الوحدات العقارية

مادة (64)

تقوم الشركة ببيع الوحدات العقارية على المخطط بعد الإعلان عنها بالمنصة الإلكترونية، وفقا للشروط والقواعد المنصوص عليها في هذا الفصل.

 

شروط بيع الوحدات العقارية

مادة (65)

يشترط لبيع الوحدات العقارية على المخطط ما يلي:

1. اعتماد المؤسسة لنموذج عقد البيع.

2. اعتماد المؤسسة لمخططات الوحدة العقارية.

3. اعتماد المخطط التنظيمي التابعة له الوحدة العقارية.

4. اعتماد الميثاق الأساسي (إن وجد).

5. فتح حساب الضمان.

 

التزامات عقود البيع

مادة (66)

تتضمن نماذج عقود البيع على المخطط التزامات الشركة والملاك، ويجب على الشركة الالتزام بما يلي على الأخص:

1. بدء الأعمال وإنهائها في الموعد المحدد.

2. استخدام الأموال المودعة في حساب الضمان للأغراض المخصصة لها.

3. تسليم الوحدة للمالك في التاريخ المحدد في عقد البيع، وبالمواصفات الفنية المعتمدة التي تم التعاقد على أساسها.

4. أن تكون جميع الإخطارات والمراسلات مع المالك كتابية بواسطة وسائل التواصل المحددة في عقد البيع.

5. توفير جميع الخدمات العامة للوحدة والمشروع ومنها توصيل وإطلاق التيار الكهربائي والمياه للوحدة السكنية وتحمل الرسوم الخاصة بذلك، وتوصيل الوحدة بشبكة الصرف الصحي العامة.

6. تسجيل الوحدة باسم المالك بعد صدور شهادة إتمام البناء وانتهاء المعاينة بشرط استيفاء الدفعات المستحقة بموجب عقد البيع.

7. الإفصاح فورا للمؤسسة عن التأخر في تنفيذ المشروع لظروف خارجة عن إرادتها.

 

عقد البيع

مادة (67)

تقوم الشركة بإعداد عقد البيع واعتماده من المؤسسة، وتلتزم في ذلك بالقواعد التالية على الأخص:

أولا: إدراج البيانات التالية في عقد البيع:

1. اسم الشركة وعنوانها.

2. اسم المشروع ومساحته الإجمالية، والخدمات العامة، والأجزاء المشتركة للمشروع متضمنه مكوناته، وحدود حق المالك في استغلالها.

3. رقم الترخيص.

4. رقم حساب الضمان.

5. صافي مساحة الوحدة العقارية.

ثانيا: تضمين الاشتراطات التالية في عقد البيع:

1. الاشتراطات الخاصة في التقسيم الداخلي للوحدة الجاهزة أو المقامة على القسيمة ومواد التشطيب والألوان التي يتم الاتفاق عليها بين الشركة والمالك.

2. الشرط الجزائي الواجب على الشركة دفعه حال تأخرها عن تسليم الوحدة في تاريخ التسليم المتفق عليه على ألا يقل عن 7 % سنويا من ثمن الوحدة، يحتسب على أساس يومي.

3. حق الشركة في إلغاء التعاقد بعد موافقة المؤسسة حال تأخر المالك عن السداد لمدة محددة في عقد البيع.

4. حق المالك في إلغاء التعاقد بعد موافقة المؤسسة حال تسبب الشركة في تأخير التسليم لمدة تزيد على 180 يوما من تاريخ التسليم المتفق عليه.

5. حق المالك في تسلم مخططات وحدته حسبما تم تنفيذه على الطبيعة.

6. موافقة المالك على إدراج معلوماته في سجلات المشروع.

ثالثا: أن يشتمل عقد البيع على المدد التالية:

1. مدة الضمان المتعلقة بالأعمال الإنشائية كالأساسات والأعمال الخرسانية، وأعمال العزل وغيرها، على ألا تقل عن عشر سنوات من تاريخ تسليم الوحدة.

2. مدة الضمان المتعلقة بالتركيبات، كالأعمال الميكانيكية والكهربائية وغيرها، على ألا تقل عن سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة.

رابعا: أن يشتمل عقد البيع على بيان بالرسوم والمبالغ التالية:

1. العربون والرسوم والعمولات وتكاليف الخدمات الإدارية (إن وجدت) المنصوص عليها والمعتمدة من المؤسسة.

2. جدول الدفعات بحسب مراحل تقدم العمل في المشروع.

3. رسوم خدمات الصيانة والإدارة للوحدة العقارية (إن وجدت).

 

حساب الضمان

مادة (68)

يسدد المالك مبلغ سعر بيع الوحدة السكنية المباعة له على المخطط على دفعات ربع سنوية على الأقل بالتزامن مع بدء الشركة بالأعمال الإنشائية وذلك بإحدى وسائل الدفع الإلكترونية أو التحويل البنكي، وتودع هذه الدفعات في حساب الضمان بحسب الطرق التي يتيحها أمين الحساب.

 

فائض منتجات الوحدات السكنية

مادة (69)

في حال وجود فائض من منتجات الوحدات السكنية، تقوم الشركة بعد موافقة المؤسسة بعرضها للبيع المباشر على المواطنين بذات الأسعار المعلن عنها، وذلك عن طريق المنصة الإلكترونية، وبذات قواعد وآلية وإجراءات وشروط البيع المنظمة في اللائحة وعقد المشروع، مع الالتزام بالأولوية المقررة بنص المادة (15) من القانون.

 

تنفيذ القسائم السكنية

مادة (70)

يكون تنفيذ القسائم السكنية بإحدى طريقتين:

1. قيام الشركة بتوفير بدائل تصميمية متعددة يقوم المالك بالاختيار منها، ويتم تنفيذ النموذج من قبل الشركة.

2. قيام الشركة بتأهيل مكاتب استشارية ومقاولين ويقوم المالك بالتعاقد مع أي منهم لتنفيذ وحدته السكنية.

 

الفصل الثالث عشر: تسجيل الوحدات العقارية

التسجيل العقاري والتوثيق

مادة (71)

تلتزم الشركة بتسجيل الوحدات العقارية بالمشروع، وكذلك عقود بيع تلك الوحدات وغيرها من التصرفات على المخطط لدى سجل قيد البيع على المخطط بإدارة التسجيل العقاري والتوثيق وفقا للقواعد والإجراءات المتبعة.

كما تلتزم الشركة بإيداع مخططات ما تم تنفيذه على الطبيعة للمؤسسة بحسب الاشتراطات الواردة في عقد المشروع.

 

سجل الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة

مادة (72)

تعد المؤسسة سجلا خاصا بالوحدات العقارية والأجزاء المشتركة لها في المشروع يقيد فيه ما يلي:

1. اسم الشركة التي تتولى تنفيذ المشروع وأراضي المشروع التي ستقام عليها الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة.

2. الوحدات العقارية المباعة بالمشروع وأسماء ملاكها والوحدات التي لم يتم بيعها.

3. التصرفات القانونية التي تجري على الوحدات العقارية كالبيع، أو الهبة، أو الوصية أو الرهن وغيرها من التصرفات.

4. مساحة الأجزاء المشتركة ونسبتها من مساحة الوحدات العقارية في العقار المشترك.

5. أي بيانات أخرى ترى المؤسسة إدراجها.

وتصدر المؤسسة من واقع البيانات المقيدة في السجل كل الشهادات والسندات أو أية وثائق أخرى تتعلق بالوحدات السكنية وذلك بناء على طلب ذوي الشأن، ويحق لكل ذي مصلحة الاطلاع على السجل.

 

الفصل الرابع عشر: ضمان استمرار استكمال المشروع

تعثر المشروع

مادة (73)

في حال تأخر الشركة عن تنفيذ المشروع لظروف خارجة عن إرادتها فيجب الإفصاح عنها فورا للمؤسسة لتتخذ الإجراءات اللازمة بما يضمن تنفيذ المشروع ووفقا للمنصوص عليه في عقد المشروع.

وإذا تخلفت الشركة عن أداء التزاماتها التعاقدية أو ارتكبت أخطاء جسيمة بما يؤثر في سير المشروع بانتظام واضطراد، أو إذا تعثر المشروع ولم تقم الشركة بإزالة أسباب التعثر خلال المدة المنصوص عليها في عقد المشروع، تتخذ الإجراءات القانونية حسب الوارد في النصوص التالية.

 

إدارة المشروع المتعثر

مادة (74)

يجوز لمجلس الإدارة حال تعثر المشروع وبناء على طلب الشركة أو المؤسسة أن يصدر قراراً مسبباً بوضع المشروع تحت إدارة المؤسسة أو الجهة الممولة إن وجدت مباشرة أو شركة متخصصة أخرى لإدارته بمقابل وتحت إشراف المؤسسة، على أن يكون المشروع باسم ولحساب المستثمر دون الإخلال بالتزام الشركة بتعويض المؤسسة عن الأضرار الناجمة عن أي إخلال بعقد المشروع.

وتتحمل الشركة التي تتولى الإدارة تعويض الأضرار الناتجة عن الخطأ خلال مدة إدارتها، وتنتهي مدة الإدارة إذا زالت أسباب تعثر المشروع أو تمت تصفيته.

 

استبدال المستثمر

مادة (75)

للقطاع المختص بناء على موافقة مجلس الإدارة استبدال المستثمر بمستثمر آخر يحل محله لاستكمال مدة التعاقد، وفقاً للشروط المتفق عليها في وثائق عقد المشروع و/أو عقد استبدال المستثمر.

ويقوم القطاع المختص بإعداد تقرير بذلك ترفق به كراسة شروط جديدة للإعلان عن طلب الاستبدال واختيار مستثمر جديد لتنفيذ المشروع، وعلى أن تراعي الشروط المتفق عليها مع الجهات الممولة في عقد الاستبدال، ويشترط أن تتوافر في المستثمر الجديد ذات معايير التأهيل وما تضمنته كراسة الشروط التي تم على أساسها ترسية المشروع أو أفضل منها، وينظم عقد المشروع شروط وإجراءات الاستبدال والإعلان عنه وتحديد المدد اللازمة لذلك.

 

طلب الاستبدال

مادة (76)

يجوز للجهات الممولة تقديم طلب إلى المؤسسة لاستبدال المستثمر بآخر متضمناً تحديد من تراه مرشحاً للحلول محل المستثمر، ويشترط ألا ينال ذلك من مسؤولية الجهات الممولة عمن ترشحه وعن التزاماتها المنصوص عليها في عقد المشروع الذي تم توقيعه لتنفيذ المشروع.

ويقوم القطاع المختص بدراسة الطلب المشار إليه وإعداد تقرير يتضمن الالتزامات المقترحة لضمان استمرارية المشروع تمهيداً لعرضه على مجلس الإدارة لاتخاذ القرار المناسب بشأنه.

وفي جميع الأحوال يخضع اختيار المستثمر الجديد لموافقة مجلس الإدارة.

 

إنهاء وفسخ عقد المشروع

مادة (77)

لمجلس الإدارة إنهاء عقد المشروع بقرار مسبب مبين به المنفعة المترتبة على الإنهاء وإقرار تعويض الشركة وفقاً لعقد المشروع.

ويجوز فسخ عقد المشروع للأسباب المنصوص عليها في كراسة الشروط، ولا يجوز للمؤسسة فسخ العقد لغير ذلك من الأسباب إلا بموجب حكم قضائي.

 

حل الشركة أو التنازل عن المشروع

مادة (78)

لا يجوز حل الشركة أو شركة التحالف أو تغيير الشكل القانوني لأي منهما أو تخفيض رأسمالهما إلا بعد موافقة مجلس الإدارة ومضي ثلاث سنوات على الأقل من تسليم جميع الوحدات السكنية.

ويترتب على التنازل حلول المتنازل إليه محل المستثمر في الشركة أو شركة التحالف في كافة حقوق المتنازل والتزاماته.

 

الفصل الخامس عشر: انتهاء مدة الاستثمار وإعادة طرح المشروع

انتهاء مدة الاستثمار

مادة (79)

يقوم القطاع المختص قبل انتهاء مدة الاستثمار بما لا يقل عن سنتين، بتقييم المشروع وفقا لدراسة شاملة له ولوثائق طرحه، بغرض إعادة تقييم المقابل الذي تحصل عليه المؤسسة أو المستثمر، بحسب الأحوال، وله في سبيل ذلك الاستعانة بمن يراه مناسباً بما في ذلك الجهات الاستشارية المحلية أو الأجنبية، ويرفع توصياته بهذا الشأن إلى مجلس الإدارة.

ويصدر مجلس الإدارة قراراً بشأن إعادة طرح المشروع في ضوء التوصيات المرفوعة له من القطاع المختص قبل السنة الأخيرة من مدة الاستثمار، ولمجلس الإدارة أن يقرر قيام القطاع المختص بإدارة المشروع أو إدارته وتطويره بصورة مباشرة أو إنهاء نشاطه أو غير ذلك.

 

إعادة طرح المشروع

مادة (80)

يتم إعادة طرح وترسية المشروعات قبل انتهاء عقودها وفقا لنظام المزايدة العلنية المعمول به لدى المؤسسة، وطبقا لذات الضوابط والشروط المنصوص عليها في الفصل الثالث والرابع والخامس من هذه اللائحة، ويجب أن يكون من بين وثائق إعادة طرح المشروع الميزانية المدققة للشركة عن أخر ثلاث سنوات مالية.

 

الفصل السادس عشر: الأحكام الختامية

الدليل الاسترشادي

مادة (81)

تعد المؤسسة دليلا يسمى (الدليل الاسترشادي)، وذلك للاسترشاد به في تطبيق أحكام القانون واللائحة، ويتضمن بيانا بالأعمال والإجراءات المتبعة في كافة مراحل دراسة وطرح المشروع.

 

الفعاليات المؤقتة

مادة (82)

تقوم المؤسسة بإعداد لائحة تصدر بقرار من الوزير بعد موافقة مجلس الإدارة، للفعاليات المؤقتة بالمشاريع تتضمن الإجراءات والشروط والمتطلبات والأحكام اللازمة لتنظيمها، ولا يجوز للشركة التعاقد على إقامة أي فعالية مؤقته إلا بعد الحصول على ترخيص بذلك من المؤسسة وفقا لأحكام هذه اللائحة.

وللشركة، بعد موافقة المؤسسة، تخصيص وتجهيز مواقع يتم تأجيرها بصفة مؤقتة لاستخدامات مركبات المطاعم المتنقلة أو لأي مشاريع أخرى صغيرة ومتوسطة، على أن يراعي كل منتفع مستأجر لأي من هذه المواقع اتباع الإجراءات وتطبيق النظم والاشتراطات التي تحددها اللائحة المشار اليها بالفقرة السابقة.

 

الإعلانات

مادة (83)

تقوم المؤسسة بإعداد لائحة للإعلانات للمشاريع تتضمن الإجراءات والشروط والمتطلبات والأحكام اللازمة لتنظيمها، وتصدر بقرار من الوزير بعد موافقة مجلس الإدارة.

وللشركة بعد موافقة المؤسسة أن تخصص أماكن أو مساحات لاستخدامها في الإعلانات بكافة الوسائل.

ولا يجوز للشركة التعاقد على إقامة أي إعلان إلا بعد الحصول على ترخيص بذلك من المؤسسة وفقا للائحة الإعلانات.

التظلمات

مادة (84)

تختص لجنة تظلمات المؤسسة بنظر التظلمات الناشئة عن تطبيق أحكام القانون واللائحة عدا أحكام استحقاق الرعاية السكنية، وذلك وفقا للإجراءات والمواعيد والأحكام المقررة لديها.