قانون رقم 8 لسنة 1994 بتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات

ملحق العدد ١٥٣ السنة الأربعون صدرت في ١١ ديسمبر ١٩٥٤ م الكويت اليوم الجريدة الرسمية لحكومة الكويت تصدرها وزارة الإعلام الأحد ٢٠ ذو القعدة ١٤١٤ هـ ١ مايو (أيار) ١٩٩٤ م بسم الله الرحمن الرحيم قانون رقم ٨ لسنة ١٩٩٤ بتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم ٣٥ لسنة ١٩٧٨ في شأن إيجار العقارات ـ بعد الاطلاع على الدستور . ـ وعلى المرسوم بالقانون رقم ٣٥ لسنة ١٩٧٨ في شأن إيجار العقارات المعدل بالمرسوم بالقانون رقم (٢) لسنة ١٩٨٨ م . ـ وعلى المرسوم بالقانون رقم (٣٨) لسنة ١٩٨٠ بإصدار قانون المرافعات المدنية والتجارية والقوانين المعدلة له . ـ وافق مجلس الأمة على القانون الآتي نصه ، وقد صدقنا عليه وأصدرناه : ـ مادة أولى يستبدل بنصوص البنود ١ ، ٦/ أ ، ١٠ من المادة (٢٠) ، والفقرة ٣ من المادة ٢٥ والفقرة ٤ من المادة (٢٦) من المرسوم بالقانون رقم (٣٥) لسنة ١٩٧٨ م النصوص الآتية : مادة (٢٠) بند (١) إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوماً من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة (١٠) ، على أنه يجوز للقاضي أن يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بالمصروفات إذا أثبت المستأجر أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلاناً صحيحاً بجميع الأجرة المستحقة . ويجوز تسليم الأجرة لكاتب الجلسة لإيداعها خزينة إدارة التنفيذ بدون إجراءات إذا رفض المؤجر استلامها ولا يعتبر السفر أو الغياب عن البلاد من قبيل الأعذار المقبولة في التأخير عن دفع الأجرة . مادة (٢٠) بند ٦/ أ إذا أراد المالك هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها من جديد ، في إحدى الحالات الآتية : ١ ـ إذا مضى خمس وعشرون سنة على الأقل من تاريخ انتهاء البناء الأصلي ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم . ٢ - الكويت اليوم السنة الأربعون - ملحق العدد ١٥٣ مادة (٢٠) بند ١٠ إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين أو أكثر مملوكة أو مخصصة له ، وأجرها الوصي بعد وفاته إلى المستأجر، واحتاج القاصر إلى هذا المكان، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد لممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر، فإذا لم يشغل المكان بنفسه خلال سنة أشهر من تاريخ الإخلاء ، جاز للمستأجر العودة إلى شغل المكان أو المطالبة بالتعويض إن كان له مقتض . مادة (٢٥) فقرة (٣) وترسل إدارة الكتاب في ذات اليوم أو في اليوم التالي على الأكثر أصل الصحيفة وصورها، إلى قسم الإعلانات ، ليقوم بإعلانها للمدعى عليه قبل الجلسة بيومين على الأقل، طبقا للقواعد المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية، واستثناء من تلك القواعد، يجوز اتباع الإجراءات الآتية لإعلان المستأجر عدا ما تعلق منها بالدولة أو بأحد الأشخاص العامة : ١ - تسلم صورة الإعلان إلى المستأجر في العين المؤجرة ، وفي حالة عدم وجوده ، تسلم الصورة إلى من يقرر أنه وكيله أو يعمل معه أو في خدمته أو من الساكنين معه . ــ يتم الإعلان بطريق اللصق على باب العين المؤجرة أو على حائط في مكان ظاهر عند مدخلها وذلك في الأحوال الآتية : أــ إذا لم يجد القائم بالإعلان من يصح تسليمه صورة الإعلان وفقا لحكم البند السابق . ب ــ إذا امتنع من وجد من هؤلاء المذكورين في العين من غير المستأجر نفسه عن التوقيع على أصل الإعلان بالتسليم . ج ـ إذا كانت العين المؤجرة مغلقة . وفي جميع الأحوال يجب على القائم بالإعلان تحرير محضر بذلك، وعليه أن يبين في أصل الإعلان وصورته، جميع الإجراءات التي اتخذها لإتمام الإعلان ، ويصدر وزير العدل قرارا بشكل الملصق والبيانات الواجب إثباتها فيه . ويعتبر الإعلان منتجا لآثاره من وقت تسليم الصورة إلى من سلمت إليه قانونا أو من وقت امتناع المستأجر نفسه عن تسلمها أو من وقت إجراء اللصق . ويكون الإعلان في منازعات الإيجار لمرة واحدة . مادة (٢٦) بند (٤) ولا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف إلا بسبب الخطأ في تطبيق القانون أو في تأويله أو إذا وقع بطلان في الحكم، أو في الإجراءات أثر في الحكم ، ويجب على المستأنف أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها عشرون دينارا وأن يودع كذلك الأجرة المحكوم بها خزانة إدارة التنفيذ عند تقديم صحيفة الاستئناف ، ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما يثبت إيداع الكفالة ودليل إيداع الأجرة المحكوم بها ، وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا حكم بعدم قبول الاستئناف أو برفضه أو بعدم جوازه أو بسقوطه . ولا يترتب على الاستئناف وقف تنفيذ الحكم إلا إذا أمرت المحكمة الاستئنافية بذلك . ملحق العدد ١٥٣ - السنة الأربعون الكويت اليوم - ٣ مادة ثانية يضاف إلى المرسوم بالقانون رقم ٣٥ لسنة ١٩٧٨ مواد جديدة بأرقام ٢٦ مكررا ، ٢٦ مكررا (أ) ، ٢٦ مكررا (ب) ، ٢٦ مكررا (ج) نصوصها كالأتي :- مادة (٢٦) مكررا إذا كانت الأجرة المستحقة هي كل ما يطالب به المؤجر، يجوز له أن يستصدر بها أمرا بالأداء طبقا للقواعد والإجراءات المقررة في قانون المرافعات المدنية والتجارية ويرفق بالعريضة عقد الإيجار، وما يثبت حصول التكليف بوفاء الأجرة وشهادة من إدارة التنفيذ بعدم إيداع المستأجر للأجرة المطالب بها في خزانتها . ويجوز للطالب إعلان المدين بالعريضة والأمر الصادر ضده بالأداء بالإجراءات المنصوص عليها في المادة ٢٥ فقرة ثالثة . ويجوز للمدين التظلم من الأمر خلال عشرة أيام من تاريخ إعلانه إليه، ويجب عليه أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها خمسون دينارا عند تقديم صحيفة التظلم ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما يثبت إيداع الكفالة وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا خسر المتظلم تظلمه، ويكون الحكم في التظلم نهائيا . مادة (٢٦) مكررا (أ) استثناء من أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية ، لايجوز رفع إشكال في تنفيذ الأحكام الصادرة في منازعات إيجار العقارات إلا من غير المحكوم عليه ويجب على المستشكل أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها مائة دينار عند تقديم صحيفة الإشكال، ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما يثبت الإيداع، وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا خسر المستشكل إشكاله . مادة (٢٦) مكررا (ب) يجوز للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكن انهاء عقد الإيجار بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول من ذلك ، ويمتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة أو لمدد مماثلة ، ولكن بالشروط التي يتفق عليها الطرفان ، ما لم ينه المؤجر المستأجر برغبته في اخلاء العين قبل انقضاء ثلاثة أشهر على الأقل من السنة الأخيرة، ويكون التنبيه بالإخلاء بواسطة مندوب الإعلان كل ذلك مع عدم الإخلال بحق المؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة للأسباب المنصوص عليها في المادة (٢٠) من هذا القانون فإذا لم يتفق الطرفان على شروط جديدة وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر دون اعتراض منه امتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة خمس سنوات أخرى بذات شروطه ولا يحول ذلك دون اعمال ما تنص عليه المادة (١١) من هذا القانون . السنة الأربعون - ملحق العدد ١٥٣ ٤ ـ الكويت اليوم مادة (٢٦) مكررا (ج) يسرى حكم المادة السابقة على العقارات المؤجرة لغرض السكنى وقت العمل بهذا القانون ما لم تكن المدة المتبقية أقل من سنة فيمتد العقد لمدة سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون . مادة ثالثة على رئيس مجلس الوزراء والوزراء ـ كل فيما يخصه ـ تنفيذ هذا القانون ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية . أمير الكويت جابر الأحمد الصباح صدر بقصر بيان في : ٦ ذو القعدة ١٤١٤ هـ الموافق : ١٧ ابريل ١٩٩٤ م الكويت اليوم - ٥ مذكرة ايضاحية لمشروع قانون بتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم ٣٥ لسنة ١٩٧٨ بشأن ايجار العقارات --><-- صدر المرسوم بالقانون رقم ٣٥ لسنة ١٩٧٨ في شأن ايجار العقارات ، ومنذ صدوره وحتى الآن طرأت بعض المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية وفي التركيبة السكانية انعكست آثارها على العلاقة الايجارية مما دعا إلى إدخال بعض التعديلات على أحكام المرسوم بالقانون المشار إليه لمواجهة الأوضاع التي استجدت خلال تلك الفترة ، وكذلك تبسيط اجراءات التقاضي واختصارها لحسم المنازعات الايجارية في أقصر وقت ممكن ، ولتحقيق العدالة بين طرفي العلاقة الايجارية وإيجاد التوازن في المصالح بينهما على أسس واضحة . ومن أجل تحقيق الأهداف سالفة الذكر أعد مشروع القانون المرافق ، وتم تعديل نصوص المواد ٢٠ بنود ١ ، ٦/أ ، ١٠ و٢١ فقرة ٤ و٢٥ فقرة ٣ و٢٦ فقرة ٤ من القانون كما استحدثت أربع مواد جديدة . فأجاز البند ١ من المادة ٢٠ للقاضي اعتبار دعوى الإخلاء كأنها لم تكن مع الزام المستأجر بمصاريفها إذا أثبت أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى بجميع الأجرة المستحقة حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلانا صحيحا بعد أن كان القانون القائم يجيز الوفاء بالأجرة المستحقة حتى اقفال باب المرافعة ، وذلك بهدف حث المستأجر على المبادرة بالوفاء اختصارا للوقت والإجراءات وحسما للنزاع، وأجاز للمستأجر تسليم الأجرة لكاتب الجلسة في الجلسة الأولى - لإيداعها خزينة إدارة التنفيذ بدون اجراءات في حالة رفض المؤجر تسلمها . وحسم المشروع في «البند ٦ من المادة ٢٠» كيفية احتساب مدة الخمس والعشرين سنة التي يجوز بعدها طلب الإخلاء للهدم وجعل بدايتها من تاريخ انتهاء البناء الأصلي حسبما هو ثابت برخصة البناء ببغض النظر عن تاريخ التعلية أو إضافة ملاحق جديدة أو ما شابه ذلك . واستبدل المشروع البند ١٠ من المادة ٢٠ المتعلق بحالة ما إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين أو أكثر مملوكة أو مخصصة له وأجرها الوصي بعد وفاته إلى المستأجر ، واحتاج القاصر إلى هذا المكان بعد بلوغه سن الرشد لممارسة التجارة فيها ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر فحدد المشروع المدة التي يجوز خلالها للقاصر أن يستعمل حقه في الإخلاء خلال سنة بعد بلوغه سن الرشد ، مما رثى معه إضافة عبارة «وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد» وعبارة «أو أكثر» رغبة في استقرار الأوضاع بالسرعة المناسبة مع الزام المالك بشغل البناء بنفسه خلال ستة أشهر تحسب من تاريخ الإخلاء منعا للتحايل . وتيسيرا لإجراءات التقاضي ، وتسهيلا لإتمام الإعلان في دعاوى إيجار العقارات تم تعديل نص الفقرة الثالثة من المادة (٢٥) ، واستحدث التعديل ــ نظام الإعلان بطريق اللصق على باب العين المؤجرة في الأحوال التي أشار إليها النص، وأن الإعلان يعتبر منتجا لآثاره من وقت تسليم الصورة أو من وقت امتناع المستأجر نفسه عن تسلمها أو من وقت إجراء اللصق وأن الإعلان في منازعات الإيجار يكون لمرة واحدة . وفي إطار الرغبة في رفع العنت الذي يلقاه عدد كبير من ملاك العقارات والحد من ظاهرة اللدد في الخصومة تم تعديل في الفقرة الرابعة من المادة ٢٦ وتطلب التعديل أن يبادر المحكوم عليه عند تقديم صحيفة الاستئناف بإيداع الأجرة المحكوم بها خزينة إدارة التنفيذ واعتبر ذلك شرطا لقبول إدارة الكتاب صحيفة الاستئناف . ونصت المادة الثانية من المشروع على إضافة أربع مواد جديدة مستحدثة بأرقام ٢٦ مكررا ، ٢٦ مكررا أ، ٢٦ مكررا ب، ٢٦ مكررا ج، وبمقتضى نص المادة ٢٦ مكررا أصبح من الجائز استصدار أمر بأداء الأجرة المستحقة إذا كانت هي كل ما يطالب به المؤجر وذلك بالضوابط المشار إليها في هذا النص، وأصبح من الجائز كذلك إعلان الأمر بالطريقة المنصوص عليها في المادة ٢٥ / ٣ ، وجعل التعديل مدة التظلم من هذا الأمر عشرة أيام فقط، وتطلب لقبول التظلم أن يودع المتظلم كفالة قدرها خمسون دينارا كدليل على الجدية يفقدها إذا خسر تظلمه، وأصبح الحكم الصادر في التظلم نهائيا . وبموجب المادة ٢٦ مكررا أ أصبح حق رفع الاشكال في منازعات الإيجار مقتصرا على غير المحكوم عليه حتى يأخذ الغير فرصته في الاتصال بقاضيه الطبيعي، وبات من اللازم أن يودع المستشكل خزينة وزارة العدل كفالة قدرها مائة دينار عند تقديم صحيفة الاشكال واعتبر ذلك شرطا لقبول الصحيفة، ونص على أن المستشكل يفقد هذا المبلغ إذا خسر اشكاله . أما المادة ٢٦ مكررا ب فقد أجازت للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكنى إنهاء عقد الإيجار بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول، وقد أصبح هذا الوضع مقبولا ومستساغا ولا مساس فيه بضمان الاستقرار الذي يجب أن يتمتع به المستأجر في ضوء الأحوال التي تمر بها البلاد في الوقت الحاضر. ونصت المادة ٢٦ مكررا ج على سريان حكم المادة ٢٦ مكررا ب على العقارات المؤجرة ببعض السكنى وقت العمل بهذا القانون ما لم تكن المدة المتبقية أقل من سنة فيمتد العقد لمدة سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون .