المادة 20 من قانون الإيجارات

استثناء من احكام المادة 19 لا يجوز للمؤجر ان يطلب – ولو عند انتهاء مدة الإيجار – اخلاء العين المؤجرة فيما عدا الاراضي الفضاء – الا لاحد الاسباب الآتية :1– اذا لم يدفع المستأجر الاجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد او وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة (10) ، على انه يجوز للقاضي ان يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع الزام المستأجر بالمصروفات اذا اثبت المستأجر ان تأخره يرجع الى عذر قوي تقبله المحكمة واوفى حتى نهاية اول جلسة تم اعلانه بها اعلانا صحيحا بجميع الاجرة المستحقة.ويجوز تسليم الاجرة لكاتب الجلسة لايداعها خزينة ادارة التنفيذ بدون اجراءات اذا رفض المؤجر استلامها ولا يعتبر السفر او الغياب عن البلاد من قبل الاعذار المقبولة في التأخير عن دفع الاجرة.وفي جميع الأحوال لا يجوز الحكم بإخلاء العين المؤجرة إذا تخلف المستأجر عن سداد الأجرة خلال الفترة التي يقرر مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل خلالها في جميع المرافق العامة للدولة حماية للأمن أو السلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد ، على أن تحدد المحكمة طريقة سداد المستأجر الأجرة المتأخرة وفقا لظروف الدعوى.2– اذا كان المستأجر قد اجر من الباطن العين المؤجرة او جزءا منها او نزل عن عقد الإيجار للغير او اخلى العين لغير مالكها او من ينوب عنه او اسكن معه في العين المعدة للسكن من لم يكن طرفا في عقد الإيجار حقيقة او حكما وذلك كله اذا لم يأذن به المؤجر باذن كتابي صريح وفي تطبيق هذه الفقرة يعتبر شغل العين بغير المستأجر قرينة لمصلحة المؤجر على قيام سبب الاخلاء وللمستأجر ان يثبت عكس ذلك.3– اذا استعمل المستأجر العين المؤجرة او سمح باستعمالها بطريقة تنافي شروط عقد الإيجار المعقولة او تخالف النظام العام او الاداب العامة ، او تضر بمصلحة المؤجر الادبية او المادية .4– اذا كانت العين مؤجرة لممارسة التجارة فيها فاغلقها المستأجر بدون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة اشهر حتى لو دفع الاجر .5– اذا ثبت ان العين المؤجرة اصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان ، او صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة .6– اذا اراد المالك هدم العين المؤجرة لاعادة بنائها من جديد في احدى الحالات الآتية :أ- اذا مضى خمسة وعشرون سنة على الاقل من تاريخ انتهاء البناء الأصلي ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم.ب- اضافة البلدية اراض الى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية او تعديل في حدود العقار .ج- اقامة مبان استثمارية او تجارية حديثة بدلا من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية .وفي جميع هذه الحالات يجب ان يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الاقل ، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم .واذا كانت نظم البناء لا تسمح بالزيادة الى هذه النسبة ويجب اتباع اعلى نسبة تسمح بها هذه النظم .ولا يجوز الحكم بالاخلاء الا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .ويجب على المالك ان يشرع في الهدم خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء وان يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في الترخيص اللازمة . فاذا اخل المالك باي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر – بحسب الأحوال – الحق في العودة الى شغل العين او التعويض ان كان له مقتضى .7– اذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك بشرط الا يكون من الممكن اجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة .ولا يحكم بالاخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .وعلى المؤجر ان يشرع في التعلية قبل مضي ستة اشهر من تاريخ الاخلاء فاذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة او التعويض ان كان له مقتض .واذا لم يرغب المؤجر في الاخلاء وترتب على اعمال التعلية اخلاء جزئي او وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد او المطالبة بانقاص الاجرة بقدر ما نقص من الانتفاع .8– اذا قامت بالمالك حاجة للسكن في عقاره بنفسه او باحدى زوجاته او احد اصوله او فروعه او كان مالك العقار لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه . وللمالك ان يختار العين التي يرغب في سكناها .فاذا لم يشغل المالك العين المؤجرة بغير عذر مقبول في ميعاد ستة اشهر من تاريخ الاخلاء جاز الحكم للمستأجر بالتعويض ان كان له مقتض .9– اذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في استغلالها او شغلها بنفسه او باحدى اصوله او فروعه او ممن يعولهم .10– اذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين او أكثر مملوكة او مخصصة له . واجرها الوصي بعد وفاته الى المستأجر ، واحتاج القاصر الى هذا المكان ، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد للممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر ، فاذا لم يشغل المكان بنفسه خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء ، جاز للمستأجر العودة الى شغل المكان او المطالبة بالتعويض ان كان له مقتض .11– اذا كانت العين المؤجرة محلا لمزاولة التجارة او احدى المهن ، وصدر حكم قضائي او قرار اداري بابعاد المستأجر .