رهـن

القواعد القانونية

إذ كان الدستور -وعلي ما ورد بالمذكرة الإيضاحية لكل من القانون رقم 47 لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والقانون رقم 12 لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون المشار إليه- أسند إلى المشرع أمانة حفظ كيان الأسرة وتقوية أواصرها وحماية الأمومة والطفولة، بما يفرض على المشرع مسئولية كاملة في تبني قضايا الأسرة واحتياجاتها وأهمها الرعاية السكنية، وتوفير هذه الرعاية في وقت مناسب بإزالة أهم العقبات المادية التي تعوق ذلك كله، وتحقيقاً لذلك أنشئ بنك التسليف والادخار بالقانون رقم30 لسنة 1965 الذي أصبح من بين أغراضه تقديم القروض العقارية، وألزمت المادة 28 من القانون رقم 47 لسنة 1993 المشار إليه المؤسسة العامة للرعاية السكنية بتقديم القروض لمستحقي الرعاية السكنية لبناء المساكن أو لشرائها أو لزيادة الانتفاع بها بالتوسعة أو التعلية أو لإصلاحها وترميمها، وتصرف قروض الرعاية السكنية لمستحقيها بلا فوائد، وأعيد الاختصاص بتقديم هذه القروض إلى بنك التسليف والادخار بالقانون رقم 12 لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 47 لسنة 1993، ومفاد ذلك أن الهدف من منح قروض الرعاية السكنية هو حفظ كيان الأسرة وتقوية أواصرها وتبني المشرع لقضاياها واحتياجاتها وأهمها الرعاية السكنية وتوفير هذه الرعاية في وقت مناسب بإزالة أهم العقبات التي تعوقها، وقد رصدت الدولة في هذا السبيل بالمادة الثانية من القانون رقم 47 لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية المعدلة بالقانون رقم 12 لسنة 1995 مبلغ خمسمائة مليون دينار، ومؤدي ذلك أن الدولة إنما تنفق مئات الملايين من ميزانيتها تحقيقا للمصلحة العامة التي تغيتها من توفير الرعاية السكنية لمستحقيها، ولهذا حق لبنك التسليف والادخار أن يضع من الشروط ما يضمن تحقيق هذه الغاية المقصودة بهذا الإنفاق الضخم، كأن يشترط منع المقترض من تأجير العقار كلياً أو جزئياً أو التصرف فيه أو في أي جزء منه دون موافقة مسبقة من البنك أو استعمال القرض لغير الغرض المخصص له، فإذا خرج المقترض عن هذه الشروط وقام بالتصرف في العقار لا يحاج البنك بهذا التصرف ما لم يتم سداد القرض أو الباقي منه للبنك، لأنه بغير ذلك يصبح القرض مجرد قرض عادي ولكن بدون فائدة، وتضيع هدراً أموال الدولة التي رصدتها في هذا السبيل. لما كان ذلك، وكان الثابت بعقد القرض وترتيب رهن رسمي لصالح بنك التسليف والادخار بين البنك وبين البائع للمطعون ضده أنه قد نص في المادة العاشرة منه على أنه: " في حالة قيام المقترض بتأجير العقار كلياً أو جزئياً أو التصرف فيه أو في أي جزء منه دون موافقة مسبقة من البنك... يصبح كامل الدين واجب الأداء وبدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو صدور حكم قضائي... "، وكان المطعون ضده في إقامته دعواه على البنك الطاعن لا يستعمل حقاً شخصياً له قبل البنك لانتفاء أي علاقة مباشرة بينهما، وإنما هو بدعواه إنما يستعمل حقوق مدينه قبل ذلك البنك، وكانت حقوق الأخير قبل البنك الطاعن لا تخول له بغير موافقة البنك التصرف في العقار المشتري بأموال القرض والمرهون لصالح البنك الطاعن قبل سداد كامل القرض الذي يكون واجب الأداء عندئذ، فإن دعوي المطعون ضده قبل البنك الطاعن تكون مفتقدة للأساس القانوني أو الواقعي الذي يحملها، ولا يغير من ذلك سبق موافقة البنك على هبة المقترض لنصف عقار التداعي لزوجته، لأن هذه الهبة لا تتنافي مع أهداف المشرع بل تؤكدها لأن الزوجة إنما تقيم مع زوجها، كما أن الثابت بعقد القرض والرهن أنها تعهدت مع زوجها بسداد القرض في مدة 824 شهراً، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي ضد الطاعنين بأحقية المطعون ضده في تسجيل الحكم رقم 97/2000 مدني مستأنف/2 بما يترتب عليه من نقل ملكية عقار الوثيقة رقم 5119 المؤرخة 5/5/98 إليه قبل أن يسدد للبنك كامل الرصيد المتبقي من القرض فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يُوجب تمييزه.

(الطعن 70/2002 مدني جلسة 20/5/2002)

القواعد القانونية

مقتضى المادة 597 من قانون التجارة الصادر بالمرسوم بالقانون رقم 68 لسنة 1980 أنه يترتب على صدور حكم بشهر الإفلاس حرمان دائني المفلس من رفع الدعاوى على المفلس واتخاذ إجراءات على أمواله، وتقف الدعاوى والإجراءات التي يقوم بها كل دائن على حده وذلك حماية للدائنين أنفسهم وتحقيقا للمساواة فيما بينهم إذ يخضعون لقسمة الغرماء حتى يحصل كل منهم على نصيب من أموال التفليسة، ويستثني من ذلك الدائنون المرتهنون وأصحاب حقوق الامتياز الخاصة فيجوز لهم رفع الدعاوى والاستمرار فيها في مواجهة مدير التفليسة، إلا أنه لما كان النص في المادة 1063 من القانون المدني على أن "ترد حقوق الامتياز العامة على جميع أموال المدين من منقول أو عقار معين "وفي المادة 1072 على أن "1- المبالغ المستحقة للخزانة العامة من ضرائب ورسوم وحقوق أخرى من أي نوع كان، يكون لها امتياز بالشروط المقررة في القوانين والنظم الصادرة في هذا الشأن0 2- وتستوفي هذا المبالغ من ثمن الأموال المثقلة بهذا الامتياز في أي يد كانت قبل أي حق آخر ولو كان ممتازاً أو مضموناً برهن عدا المصروفات القضائية "مما مفاده - وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية - أن ثمة حقوق امتياز وهي الضامنة للخزانة العامة تستحق رعاية خاصة اقتضت أن يخصها المشرع بقواعد استثنائية منها ما نص عليه من أن تستوفي المبالغ المستحقة للخزانة العامة من ثمن الأموال المثقلة بها في أي يد استثناء من القاعدة التي تقرر أن حقوق الامتياز العامة لا يترتب عليها حق التتبع، ومنها ما يتعلق بمرتبة حقوق الامتياز العامة عندما يراد استيفاء الحق من عقارات المدين وكذلك مرتبة حقوق الامتياز العقارية الضامنة لمبالغ مستحقة للخزانة العامة، فتكون هذه الحقوق الممتازة أسبق في المرتبة على أي حق امتياز عقاري آخر أو أي حق رهن رسمي مهما كان تاريخ قيده، وإذ كان يحق للدائنين المرتهنين وأصحاب حقوق الامتياز الخاصة رفع الدعاوى أو الاستمرار فيها في مواجهة مدير التفليسة - على ما سلف بيانه - كما يحق لهم التنفيذ أو الاستمرار فيه على الأموال الضامنة لحقوقهم، ومن ثم فإنه يكون للجهة الحكومية الدائنة بمبالغ مستحقة للخزانة العامة نفس الحق في رفع الدعاوى بها والاستمرار فيها في مواجه مدير التفليسة، وذلك من باب أولى لأسبقيتها لأصحاب حقوق الامتياز الخاصة والدائنين المرتهنين في المرتبة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وانتهى إلى تأييد الحكم الابتدائي القاضي بوقف الدعوى المقامة من الجهة الطاعنة بالمطالبة بمستحقات الخزانة العامة رغم اختصام مدير التفليسة في الدعوى فإنه يكون معيباً بما يستوجب تمييزه.

(الطعن 372/2002 إداري جلسة 3/2/2003)

القواعد القانونية

النص في المادة 1004 فقرة ثانية من القانون المدني على أنه " ويعتبر حائزاً للعقار المرهون كل من انتقلت إليه - بأي سبب غير الميراث - ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسئولا مسئولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن" والنص في المادة 1009 فقرة أولى أنه "ويجوز للحائز أن يطهر العقار من كل رهن تم قيده قبل تسجيل سند حقه" وكذلك النص في المادة (1010) منه على أنه " إذا أراد الحائز تطهير العقار وجب عليه أن يوجه إلى كل من الدائنين المقيدة حقوقهم إعلانا يشتمل على البيانات الآتية : (أ) خلاصة من سند ملكيته تقتصر على بيان نوع التصرف وتاريخه، وتحديد العقار تحديداً دقيقاً وتعيين مالكه السابق. (ب) تاريخ تسجيـل سنـده ورقـم هذا التسجيل ". يدل -وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية لهذا القانون- أنه لكي يكون للشخص صفة الحائز على العقار المرهون رهناً نافذاً في حقه الذي يجيز له طلب تطهيره من هذا الرهن، أن تكون قد انتقلت إليه - بأي سبب غير الميراث ملكية العقار المرهون أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن، فإذا كان العقار قد آل إليه بسبب الشراء يتعين أن يكون قد سجل عقده. لما كان ذلك، وكان الواقع الثابت بالأوراق، أن الطاعن لم يسجل عقد شرائه للعقار، ومن ثم فلم تنتقل إليه، بعد ملكيته، وبالتالي فإنه لا تتوافر فيه صفة الحائز التي تجيز له طلب تطهير العقار من الرهن الموقع عليه من المطعون ضده الثالث بصفته. وإذ كان النعي في سببي الطعن يدور حول ما إذا كان طلب تطهير العقار المذكور أُبدى من الطاعن لأول مرة أمام محكمة الاستئناف، أم سبق طرحه على محكمة الدرجة الأولى، فإنه أياً كان وجه الرأي فيه -غير منتج- ومن ثم غير مقبول.

(الطعن 107/2002 مدني جلسة 24/2/2003)

القواعد القانونية

البين من استقراء نصوص القانون رقم 41 لسنة 1993 - في شأن شراء الدولة بعض المديونيات وكيفية تحصيلها - المعدل ومذكرته الإيضاحية أن المشرع أفرد أحكاماً خاصة بشهر إفلاس العميل المتوقف عن الدفع بالباب الثالث منه انتظمتها نصوص المواد من 14 إلى 22، وبمقتضاها يكفي لشهر الإفلاس أن يكون المدين خاضعاً لهذا القانون ومتوقفاً عن الدفع وفقاً لأحكامه الواجبة التطبيق. وإذ كان النص في المادة 10 من القانون رقم 41 لسنة 93 المشار إليه على أن " يتولى المدير نائباً عن الدولة نيابة قانونية بغير أجر القيام بالأعمال الآتية 000 4 - اقتضاء مديونيته من قيمة الأصول المرهونة في حالة إخلال العميل بشروط الجدولة أو بالالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون " وفى الباب الثاني من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم 905 لسنة 1993 على أن " يجوز للبنك إجراء الترتيبات اللازمة مع العميل بناء على طلبه للتصرف في الأصول المرهونة بشرط أن يتم استخدام حصيلة التصرف في السداد النقدي الفوري لمديونيته، وتكون البنوك مسئولة عن اتخاذ كافة الضمانات والإجراءات اللازمة التي تحفظ حقوق الدولة في هذا الشأن". يدل على أن مباشرة إجراءات التنفيذ على الأصول المرهونة رخصة للبنك يقوم بها أو يعهد للعميل ببعض إجراءاتها تحت إشرافه وبالشروط التي يقررها ويراها أوفى بالتزامه بحفظ حقوق الدولة. ومن ثم فإن عدم استخدام هذه الرخصة للتنفيذ على الأصول المرهونة في المواعيد المحددة، لا يحول دون اعتباره في حالة توقف عن الدفع طبقاً لأحكام هذا القانون مما يسوغ شهر إفلاسه.

(الطعن 143/2002 تجاري جلسة 10/12/2003)

القواعد القانونية

من المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أن النص في المادة 508 من القانون المدني على إنه "إذا احتفظ البائع عند البيع بحق استرداد المبيع في مقابل رد الثمن والمصروفات اعتبر العقد قرضاً مضموناً برهن حيازي"يدل وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية على أن المشرع واجه حكم بيع الوفاء وهو البيع الذي يحتفظ فيه البائع- خلال مدة معينة- بحق استرداد المبيع من المشتري في مقابل رد الثمن ومصروفات المبيع إليه وآثر الأخذ بما جرى عليه العمل واستقر في الأذهان لسنوات طويلة من قبل صدور القانون من اعتبار العقد قرضاً مضموناً برهن حيازي وسرت عليه جميع أحكام الرهن الحيازي بما فيها بطلان الاتفاق على تملك العقار المبيع حماية للبائع. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى تكييف عقد البيع المؤرخ 8/9/2001 بأنه قرض مضمون برهن حيازي بما استدل عليه من بنود ذلك العقد وكذا بنود عقد الإيجار وملحقه المحرر بين الطاعنة والمطعون ضدها الأولى وبتاريخ واحد فضلاً عن التعاصر الزمني بينهما وأنهما وجهان لعملة واحدة وأن المشتري في عقد البيع هو بذاته المؤجر في عقد الإيجار وأن العقار المبيع هو بذاته العقار المؤجر وأن الطرف البائع هو بذاته الطرف المستأجر وأن الثمن وقدره 70 ألف دينار أثبت في عقد البيع وتضمين المرفق رقم 1 من اتفاقية المستأجر التزاماً في ذمة المستأجر وهي البائع في عقد البيع بأن تدفع للمؤجر- الطرف المشتري في عقد البيع 70 ألف دينار وهو الثمن المحرر في عقد البيع الابتدائي إذا ما رغبت المستأجرة في شراء العقار المبيع- ومن ثم فإن ورقتي البيع والإيجار هما وجهان لعملة واحدة وإن بنود كل منهما تقطع بأن المستأنف عليها الأولى (الطاعنة) حين باعت العقار المملوك لها بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 8/9/2001 للمستأنفة الأولى (المطعون ضدها الأولى) قد احتفظت بحق استرداد المبيع في مقابل رد الثمن وهنا يعتبر العقد قرضاً بمبلغ 70 ألف دينار مضموناً برهن حيازي انصب على ذات المبيع ومؤدى ذلك أن تسري عليه أحكام الرهن بما فيها البطلان إذا اشترط احتفاظ البائع بحق استرداد المبيع مقابل رد الثمن وإذ عاد الحكم المطعون فيه وانتهى إلى أن الطاعنة لم تقم برد الثمن والمصروفات خلال المدة المحددة باتفاقية التأجير المتفق عليها بين الطرفين وهي سنة من 8/9/2001 وهو ما يجعل العقد صحيحاً جاعلاً رد البائع للثمن بالفعل إلى المشتري شرطاً لبطلان بيع العقار خلافاً لمدلول نص المادة 508 من القانون المدني الذي لم يشترط ذلك وأن مؤداه أن البطلان في هذه الحالة يلحق بالعقد منذ نشأته بمجرد احتفاظ البائع بحقه في استرداد المبلغ في مقابل رد الثمن إلى المشتري ولا يرتفع هذا البطلان أو يزول عند البيع فينقلب صحيحاً بعدم رده تطبيقاً لهذا النص، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ورتب الحكم على ذلك قضاءه برفض الدعوى فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه مما يُوجب تمييزه.

(الطعن 447/2003 تجاري جلسة 12/5/2004)

القواعد القانونية